重庆市城市规划管理技术规定（修订）(2)

区”一栏。 5、根据多年规划管理实际，《建筑容积率、建筑密度控制指标表》的中心地段与一般地段一直没有明确划分，也不易划分。为统一标准，增强可操作性、减少自由裁量权，本次修订取消了中心地段与一般地段的划分。 6、原技术规定附表二的建筑基地类型是以建筑使用功能划分，由于一种用地上往往可以建设多种建筑功能，如居住用地上可以同时建设商住综合楼和居住建筑，导致一种用地上多个规划指标并存的情况，不易操作，故本次修订按照规划编制惯例，以建设用地分类，以更好指导规划编制。 7、商业、商务用地的分类参考了住房和城乡建设部《城市建设用地分类与规划建设用地标准（征求意见稿）》的表述方式。商业设施用地包含商业、餐饮、旅馆、娱乐、康体等，其建筑形态往往以低、多层为主；商务设施用地指除行政办公之外的写字楼，其建筑形态往往以高层为主。鉴于商业设施与商务设施的上述区别，在附表一中，商务设施用地的容积率大于商业设施用地的容积率。 8、为引导城市形成错落有致的空间形态，避免低容积率用地内建设高层建筑、高容积率用地内建设低层建筑，城市空间形态出现突变的不合理情况，按照容积率高低分级规定了居住用地内住宅建筑高度限制。 9、为避免利用工业用地搞房地产开发、侵占城市产业用地，按照一般工业、仓储建筑的特征，对其高度统一控制为40米。 第五条 （用地功能混合）鼓励居住和公共设施用地功能混合布局。用地性质编号排在首位的为主要用地性质，其后的为次要用地性质。 控制性详细规划未明确建设地块中各类建筑的建筑面积比例的，按以下规定执行： （一）非居住用地不得用作住宅功能； （二）居住为主要功能与其他性质混合布局的用地，居住建筑面积不得大于地上总建筑面积的70%； （三）公共设施为主要功能与居住混合布局的用地，居住建筑面积不得大于地上总建筑面积的40%。 商业建筑宜与住宅建筑脱离开布局，住宅建筑底部不得规划设计餐饮用房。 【原条文】第五条 （各类建设用地的性质、相容性原则）各类建设用地的性质按经批准的详细规划执行，其相容性应符合本规定表一《各类用地建设内容适建表》的规定。 【条文说明】本条属修改。 一、法律依据 《城乡规划法》第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 《城乡规划法》第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 《城乡规划法》第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。 二、修改内容 1、鼓励在规划编制中将居住用地和公共设施用地功能混合布局。 2、取消了原技术规定中《各类用地建设内容适建表》。 3、对控制性详细规划未明确的两种主要混合类型的建筑面积比例进行了明确。 4、规定商业建筑宜与住宅建筑脱离开布局，住宅建筑底部不得规划设计餐饮用房。 三、修改理由 1、按照现代城市规划理念，应鼓励居住功能与商业办公功能在同一地块适度混合，以减少交通出行、提高居民生活便利度、增强城市活力，故规划编制时，应适度鼓励用地功能的混合布局。 2、原技术规定中《各类用地建设内容适建表》的内容不合理，如工业用地性质适建商住综合楼等；同时，依据《城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第四十三条，控制性详细规划是规划许可依据，而用地性质是控制性详细规划的强制性内容，在控制性详细规划中已经对其使用性质进行了规定，未经法定程序不得更改，故取消该表。 3、目前，经批准的控制性详细规划中，使用性质混合的同一地块未明确各类建筑所占比例的情况较多，为规范管理，本条在总建筑规模不突破前提下，对各类建筑所占比例作了规定。 4、目前，住宅底部布局商业的方式较为常见，餐饮、歌厅等对住宅干扰较大，群众投诉较多。因此，规定商业与住宅脱离开布局，有利于在项目方案规划设计时予以控制，能有效避免相互干扰，提升居住品质，从源头上解决目前市民投诉率较高的噪音、油烟扰民问题。但住宅底部布局商业方式对于小城镇，或地形高差较大、街道较窄、单体楼等情况，也有一定的合理性，难以完全禁止。同时，该矛盾还涉及商业建筑后期使用业态准入问题，需要环保、工商、消防、卫生防疫、国土房管等部门共同加强监管，因此，本规定采用了引导性的表述方式。 第六条 （零星用地）规划人口大于20万城市的建设用地，有以下情况之一的，为零星用地： （一）小于3000平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）； （二）小于2000平方米的非居住用地。 规划人口大于5万、小于或等于20万城市的建设用地，有以下情况之一的，为零星用地： （一）小于1500平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）； （二）小于1000平方米的非居住用地。 零星用地应与周边用地整合使用。确无法整合的零星用地，禁止实施经营性居住、公建项目；允许实施解危改造、市政基础设施项目；鼓励实施城市绿地、广场等公益性建设项目。实施其他建设项目的，应先编制修建性详细规划，依据依法审定的修建性详细规划确定规划条件。 因用地狭窄或与城市道路不相连等原因，不具备单独建设条件的用地，按零星用地管理。 【原条文】第六条 （允许最小地块）除公益性设施和城市基础设施外，建筑用地在旧城改造区未达到1000平方米，新建区未达到2000平方米的，不得单独建设。 【条文说明】本条属修改。 一、修改内容 1、规划人口大于20万城市的零星用地最小建设用地面积标准较原有规定适当提高，规划人口大于5万、小于或等于20万城市的零星用地最小建设用地面积标准较原有规定适当降低，对于规划人口小于或等于5万的城市不予限制。 2、居住和非居住零星用地的最小建设用地面积标准有所区别。 3、明确了零星用地的建设原则。 4、明确了不具备单独建设条件的用地，按零星用地管理。 二、修改理由 1、原条文最小建设用地面积标准对于部分远郊区县过于严格。为增加该条可操作性，按城市规划人口规模分级控制，将规划人口大于20万（即特大城市、大城市、中等城市）划为一类，将规划人口大于5万、小于或等于20万城市（ …… 此处隐藏：2390字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……