A房地产项目营销策划方案doc - 图文(7)

② 收入较高但积蓄较少的青年夫妻； ③ 外地来大连打工的高收入人群； ④ 私营企业主；

⑤ 用于出租等用途的投资人士。 （2）特征描述

① 年龄层次：25——40岁之间的中青年为主。 ② 教育程度：学历较高，普遍为大专以上。

③ 职业状况：中高层管理人员或专业技术人员、IT人士、私营企业主。 ④ 经济收入：月收入3000元以上。

⑤ 职业背景：白领阶层，多在私营、外企工作或自由职业者。 ⑥ 家庭成员：单身或两人。 ⑦ 置业情况：多为第一次置业。 ⑧ 付款特点：多用按揭贷款。

⑨ 生活方式：追求不固定的生活方式，对生活品质要求极高。

⑩ 购买心理：作为过渡房，仅结婚前或后使用，过后用于投资，或纯粹用于投资。

3.3 A项目产品定位

3.3.1 业态及功能定位

业态及功能定位就是站在目标客户群的立场上，对项目的业态和功能进行系统的规划，进一步地满足消费者的需求。本项目立足未来高品质商务配套中心区规划，以满足目标客户群体生活配套需要定位业态和主要功能。具体为以中小户型精装修的高品位的公寓为主打产品，辅以公建部分为商务生活全配套，覆盖生活各个环节。

（1）生活居住功能

项目为目标客户群提供了一个生活居住功能区—公寓部分，南北越层的户型设计，使得卧室、客厅有了明显的区分。公共空间也符合目标客户群的生活习性，即有24小时便利店、24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房，最大限度满足消费者居住生活需要。

（2）娱乐休闲功能

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3 项目概况 1

项目地一带常住人口较少，由于属市中心繁华商业商务区，在此地工作、经商的流动人口较多，白领、私营企业家的工作压力较大，对于工作之余的休闲、放松极为重视，加上靠近大连港码头，往来的中外船员、商贾都决定了项目公建的娱乐休闲体系占据大部分的比例。

酒吧文化休闲街是此部分公建的主力部分，建议在B区单独辟出一片区域建设酒吧一条街，实行不同的建设风格，不同的经营方式，尽量作到不影响小区住宅及其他公建的经营。中央设立园林景观带，咖啡店、健身房、娱乐场所点缀其中。

舞厅、休闲屋、茶馆、咖啡屋、桑那洗浴中心是娱乐休闲业态的必要点缀，建议规模不用很大，但一定要精，选用本土知名的品牌业态，如名典咖啡，金百合、红宝石洗浴中心等，JJ、BANANA等舞厅。

美容美发是项目目标客户群的生活必需品，可选用思妍丽、虞美人、香水城、杨丽萍等品牌美容院。

阅览室、棋牌室、小型影院、游泳池是提高居民娱乐生活档次的配置，虽不是必需品，却是必要品。项目目标人群、周边商圈的消费群体对于图书、电影、游泳情有独钟，这些设备是提高小区档次，或是绝对消费者最后购买的关键要素。

（3）运动健身功能

健身房、保龄球、乒乓球、飞镖、壁球是现代人喜欢的休闲运动项目，健身器材和健身中心应引进国际知名或本区域知名品牌，如中体倍力、舍宾等。

（4）文化产品功能

书店、国际画廊、文化培训教室是针对目标消费群体精神需求以及现在大连文化市场缺乏精品设定的业态，以精品经营为宗旨，提升人文氛围，规避大众文化为主导的一些文化产品。可以考虑引进三联书店等一些在精英分子中享有盛誉的名店。

（5）餐饮功能

餐饮是中国人最赢利的业态，全聚德、东来顺等北京特色店；巴蜀人家、川外川等川菜店；重庆小天鹅、苏大姐火锅店；天天渔港等海鲜店。店不在多，重要的是有特色，有品牌。

（6）生活服务配套功能

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洗衣店、自助洗衣店、商务中心、家政中心、会所，小区的目标消费群日常生活渴望简单、时尚，一些生活的琐事不屑挂怀，因此完善的生活配套设施较为重要。借鉴北京、上海等城市的小户型生活配套，应从生活的每一个角度出发，关怀客户的生活细节。招商主力店建议为具有一定特色的店铺，如法国福奈特、三洋干洗等。