A房地产项目营销策划方案doc - 图文(2)

3 项目概况 1

长江路——修竹街——文林街——民主广场，约25200平方米，容积率4.0，建筑密度35%，建筑规划为小高层、高层；B区位于文林街——丽月湾大酒店——发达街——大连东站厂区，约10700平方米，容积率1.5，建筑密度30%，建筑规划为高层。

两区停车面积每万平方米建筑面积不低于50个标准停车位（每个停车位标准按30平方米计），不足部分设地下停车库补足。

绿化率大于30%。保留古树、珍贵树木及其他应保留的树木。

1.2 开发商介绍

C地产集团公司（以下简称C公司）成立于1993年，是一家以房地产开发、销售为主的大型企业集团公司，拥有五家全资子公司。

在十年的发展过程中C公司始终秉持“做文化地产，造精品建筑”的经营理念，遵循打造细分市场上的精品楼盘的发展战略，以严谨务实的态度，积极倡导以人为本、尊重自然、尊重文化的开发理念，相继开发一系列精品地产项目。

位于大连CBD人民路的B大厦，系国际标准的甲级写字楼。自1998年投入运营以来，以完善的硬件设施、优秀的物业管理服务，在激烈的市场竞争中，独占鳌头，连年保持90%以上的出租率，更在开业当年即被国家建设部授予“全国城市物业管理优秀大厦”称号，并连年保持“大连市文明企业”称号。

位于大连星海湾商务中心区的D大厦，作为引领大连市高档楼盘的顶级豪宅项目，它凭借简洁流畅的唯美建筑语言、超前的户型设计、豪华的内部构造、稀缺的自然景观、细致入微的英式管家服务、智能化的楼宇设施，为新都市贵族量身订制了一座理想中的舒适家园。项目一经推出，很快成为金字塔尖消费者的专宠，并以自身的综合优势，被辽宁省建设厅、辽宁省房地产行业协会评为“省明星楼盘”。同年，在大连春季房展会上，经公众投票选举，被评为“大连十大理想家园”之一。前国家领导人李瑞环，时任辽宁省省长薄熙来等领导人多次到D大厦现场参观和视察，并给予高度赞誉。

目前公司的总注册资本已达到2亿元人民币，公司财务状况良好。目前公司员工200余人，人才结构合理，拥有一大批优秀的高学历专业人才和经验丰富的业务人员。公司在上海、长春、沈阳等多个城市设有分支机构十余家。公司组织

５

结构图，见图1.2。

预算部 工程部 销售中心 办公室 分支机构 总经理 监事会 董事会 图1.2 C公司组织结构图

C公司通过一系列细分市场地产项目的成功运作，从崭新的视角诠释地产与城市、地产与生活、地产与建筑艺术之间的关系，用文化带动地产，用文化推进地产。在市场竞争中集中优势力量，实现了开发经营上跨越式的发展，奠定了C公司在业界不断追求卓越的经典品牌形象，充分表现出一个优秀地产集团公司的专业特质。

2 市场分析

2.1 A项目市场宏观环境分析

６

3 项目概况 1

2.1.1 大连房地产市场现状

2003年大连市房地产行业持续升温，各项数据较上年有较大增长，见表2.1。 表2.1 2003年大连房地产相关数据一览表

名称 数量 较上年增长(%) 施工面积 商品房销售额 商品房销售面积 市区成交面积 1396.6万m2 名称 数量 较上年增长(%) 2.2 21.9 18.6 25.1 竣工面积 住宅销售额 住宅 市区成交额 579.2万m 120.6亿元 467.9万m 36.5亿元 226 20.5 19.1 71.1 145.5亿元 498万m 173万m 22 资料来源：大连统计局《2003年大连市国民经济和社会发展统计公报》 大连房地产市场供需两旺，突出表现以下两个典型特点： （1） 商业房地产供应量激增

2000年11月份，大连市政府开始对传统商业街天津街和西安路进行大规模改造。随着商业区改造的进行，商业房地产供应量不断激增，据大连欧绅宝沃商务机构统计，目前大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个，总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米。中山区16处，商业面积62万平米；西岗区7处，商业面积34.9万平米；沙河口区7处，商业面积46.6平方米。

目前已知的大型商业房地产项目，运行方式比较单一，对开发商而言主要是采取分割的方式来实现经济效益，个别的大型商场项目，开发商会留有少部分面积自己经营，这是当前商业房地产开发项目十分雷同的现象。经营业态上，这些房地产项目以开发商业经营场所为主，辅以酒店、办公楼及公寓等配套建筑。

相对于商业房地产的即将达到饱和，休闲地产，在大连市还尚未形成一定规模，大连市尚未形成一个真正融运动健身、文化消费、餐饮、美容、酒吧等时尚元素于一体的休闲地产项目。建立一个真正功能完备、品质卓越、概念先进的休闲地产，必将会吸引到投资者的注意。

（2）小户型住宅市场热销

2003年是大连楼市的小户型年，各大开发商纷纷开发小户型建筑，即2002年万达星海自由港的热销后，大连小户型正式进入战国时代，几乎大部分楼盘都特辟出小户型部分，且销售成绩斐然，而花样年华、壹品星海等好地段、高品质、具有独特卖点的小户型项目，一经上市即引起了轰动效果，无形中为后来的开发

７

商增添了信心。

2003年小户型住宅热销主要存在以下原因：

① 消费者需求差异化程度增强，房地产市场发展到细分的阶段，小户型势在必行。

② 小户型总价低，降低了购房门槛。

③ 对小户型的需求主要来自初次购房者，购房群体急速年轻化。

④ 市场迫切需要“过渡性住宅”，即自立阶段初期居所，要求服务设施齐全，居住与投资功能兼备。

⑤ 投资性购买占有相当比例。

2004年开盘销售的小户型住宅呈现逐步递增之势，但是由于单身公寓面积小，投资价值高于居住价值，从诞生之初就注定了其过渡型产品的属性，因此产品的交通条件、所在区域的升值潜力将成为首要参考条件。而目前大连适合小户型开发的区域主要在人民路、中山路、西安路商业圈以及新一代商务中心——星海湾。密集的区域，雷同的市场定位将导致竞争日趋激烈。但是，放眼市场，一个真正意义上将小户型目标客户群的生活与工作、休闲相结合，即纯粹的公建与公寓项目相结合的项目尚未出现。 …… 此处隐藏：698字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……