A房地产项目营销策划方案doc - 图文(6)

（5）修竹广场

面积：建筑面积2.3万平方米

户型：一室274套，二室36套，面积49—195平方米不等，尤以70平方米以下为主。

售价：5000—7500元，每层增加50元。 购买人群：以外地人为主，年龄35—45岁为主。 开发商：大连修竹房屋开发有限公司 地址：修竹街世贸大厦后身 （6）加利亚公寓

建筑面积：1.6万平方米，共20层。

户型：一室176套，二室48套，从36——77平方米不等，以60平方米以下为主。

售价：3080—4300元，每层增加50元。 购买人群：以外地人为主，年龄28—40岁为主。 开发商：加利亚房地产开发有限公司 地址：沙河口火车站加利亚酒店旁 2.2.3 A项目风险分析 （1）决策风险

目前，虽然大规模、强辐射的综合消费休闲场所是大连的空白，但也不是大连市场所迫切急需的，消费者对休闲产业的认知需要一定的过程。因此，A项目存在一定的决策风险。但是，经过市场培育，随着消费者消费结构上情感需求比重的增加，对个性化产品和服务的需求越来越高，消费者对A项目的认可程度也会越来越高。

（2）财务风险

A项目预计需要资金投入6.55亿，主要通过自有资金、银行贷款和合作开发等方式来解决。随着国家对房地产行业宏观调控力度加大，银行紧缩银根造成贷款困难，筹资成本增加。同时从央行出台的一系列政策判断，人民币面临着近年来的首次加息，这不仅使开发商增加开发成本，也使购房者增加了购买费用，从而加大了开发商的财务风险。

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（3）经营风险

房地产投资过程中从规划设计、可行性研究、融资方式、施工建设到经营目标的实现都带来很强的技术性。如果规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及价格的合理与否均会提高房地产投资的风险。从目前C公司人员构成来看，经营管理技术人员众多，经验丰富，能最大程度降低经营风险。

（4）自然风险

自然灾害风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、滑坡风险、泥石流风险，雪灾风险、气温风险、暴雨风险等。对于大连而言，这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。因此必须对大连地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，采取相应的对策以规避风险。

2.2.4 A项目市场的SWOT分析 （1）项目优势分析（S）

① 本项目地理位置较为优越，高档住宅发展集中区域，交通便捷，易于吸引人流。

② 定位准确，瞄准市场空隙，区域范围内易于产生特色差异化竞争效应。 ③ 开发商信誉卓著，品质出众。

④ 工程地质条件良好，可降低工程建筑安装成本。

⑤ 项目所在位置是目标消费群——白领群体、企业管理者、商业经营者集中区域。

（2）项目劣势分析（W）

① 区域小区环境差强人意，只有一面临近繁华街区，其他三面人气较差。 ② 天津街改造后，其一站式商业模式，会对项目产生一定负面影响。 ③ 周边综合景观条件较差，绿化不足。 ④ C公司尚无类似项目的开发经验。

（3）项目机会点分析（O）

① 项目所在地区域是本市商业区和商务区的交叉地带，发展潜力巨大。 ② 项目规划的大型综合生活、休闲娱乐设施在大连市尚未出现，属于创造

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3 项目概况 1

性举动，填补了市场空白，拥有了良好的市场前景。

③ 项目规划对于目标客户群体，拥有很大吸引力，同时经营者、投资者对项目持有非常乐观的态度。

④ 以高雅消费为导向的综合性商业项目在大连属于首见，能够满足现代都市人生活品位的逐渐提高。

⑤ 项目周边的商业项目较多，但是作为差异化经营，其他项目的众多从业者恰好是本项目的消费者。

⑥ 项目周边旅馆业发达。

⑦项目所在地流动人口数量较大，拥有潜在的高消费群体数量多。 （4）项目问题点与风险威胁分析（T）

① 从大连小户型市场考虑，直接竞争对手较多，同档次楼盘素质亦很高，市场竞争正趋激烈，势必对项目形成冲击。

② 市场目前的商业地产项目日趋饱和，部分投资者由于个别项目的不良反应出现观望态度。

③ 项目的业态构成非常新颖，对项目规划提出了很大的挑战。 (5) 结论

通过上述分析，可以得出结论：A项目优势明显、存在劣势、机会难得、威胁犹在。在整个项目的运作过程中，应充分利用优势，突出优势，对于项目劣势，要高度重视，予以转化并限制在一定程度内。要抓住机遇，对于可能影响项目的威胁和风险，应采取措施加以规避和控制。

3 市场定位

3．1 A项目市场定位

3.1.1 项目定位的市场背景

（1）人民路商务中心、青泥洼、天津街商业区近在咫尺，需生活配套支持。 人民路上，汇集了大连市的众多大型写字间和酒店，是大连市的中央商务区（CBD）。天津街、青泥洼商业区也存在着大量的商业经营者。这些白领阶层、企业经营者在这里工作、活动，诸如商业洽谈、朋友聚会、工作之外的休闲娱乐等

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功能都要在这个区域内实现。而且大多数白领及经营者的夜生活比重较大，很晚回家后，第二天又要很早起床，赶赴一个小时车程之外的单位，相对来说既浪费时间又很不方便，需要有配套设施支持。同时，项目地距离大连港码头只有几分钟路程，大连港码头，是往来各国船只的集散地，码头周围，是与大连有经贸往来的世界各地的船员、商人了解大连、认识大连的窗口，酒吧、餐饮、购物，更是各国来客下船的首要目的。在这个位置建造独具民族特色的酒吧休闲街，具有各国特色的高档餐饮一条街，大型购物超市，齐全的休闲娱乐设施，势在必行。

（2）现有的配套设施无法满足消费群体的需求。

从前述项目地周边商业环境分析来看，现有的配套设施无法满足消费群体的需求。现有的配套设施大多集中在大型商业设施上，功能单一，竞争激烈。大连的休闲产业尚未形成一个完整的规划，酒吧经营方式缺乏特点，尚未形成大规模的气势，餐饮经营较为分散，高档、独具特色的餐饮品牌没有一个规范的聚集地，适用白领一族消费的其他休闲设施，如美发美容、运动健身、智力游戏等各自为政，管理混乱，品牌店与普通店铺混杂一体，缺乏统一的管理规范，统一的格局。

（3）结论

有鉴于此，在中央商务区咫尺之地建设一个工作之外休闲、娱乐、生活之所就非常必要，使两个区域相得益彰，互相支持。

3.1.2 A项目市场定位

根据以上数据及资料的综合分析，在满足规划条件和充分利用资源的条件下，该项目的市场定位为：

高雅的消费环境内，以休闲、娱乐、餐饮和商务活动为主要商业内容的——中央商务生活区。

具体特征为：规模大、档次高、特异化。 3.1.3 市场定位的阐释

本项目为一个公建和公寓相结合的综合性项目，项目的整体定位为“中央商务生活区”，即为中央商务区和中央商业区配套的生活区。为广泛集中在商业区和商务区的经营者、白领阶层提供一个集居住、休闲、娱乐、购物、餐饮、服务为一体的生活空间。这里与工作地近在咫尺，是工作点之外的另一个世界，工作之外的一切需求都可以在这个区域里实现。

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3 项目概况 1

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