A房地产项目营销策划方案doc - 图文(4)

3、住房消费倾向 4、房价水平 5、利 率 3、人口的机械变化率 4、城市家庭总户数 5、城市化水平 3、市区人口总量 （X3） 4、职工平均工资 （X4） 5、住宅平均售价 （6、人均居住面积 （7、市场实际利率 （8、年末家庭总户数 （9、人均可支配收入 （X5） X6） X7） 6、经济发展速度和水平 6、人均居住面积 7、恩格尔系数 8、土地价格 9、住房租金 7、观念和审美 8、住房政策 X8） X9）

表2.4 大连市历年住宅市场需求及影响因素统计数据

年份 年住宅销量米 X0国内生X1亿元 人均住房支出X2元/人.年 市区人口总量X3万人 职工平均工资X4元/人.年 住宅平均售价X5元/平方米 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 128.7 155.9 202.5 223.1 198.6 186.3 216.5 196.8 235.5 241.6 263.8 327.2 386.6 467.9 117 147.8 175.5 210.7 394.0 467.5 514.5 586.1 649.2 689.2 790.1 933.1 1084.2 1210 10 50 92 157 202 244 313 359 442 402 436 497 644 733.3 239.6 241.6 244.9 248.7 252.4 254.7 257.2 259.7 262.4 264.2 267.8 270.7 273.2 276.1 2627 2958 3523 4456 6735 7277 8160 8793 9740 10824 12703 14303 15525 17561 1194 1509 1605 1790 1800 1880 1970 2178 2174 2306 2369 2679 3100 3266 8.69 9.10 9.59 8.2 9.1 9.6 77.8 79.5 81.8 83.4 84.9 86 87.6 88.8 89.8 91.7 93.5 94.8 96.6 98.8 1791 2089 2409 3043 4296 5712 5889 6070 6093 6274 6860 7418 8200 9101 人均居住面积年市场化利率 X7元/百元 年末 总户 数X8 万户 人均可支配收入X9元/人.年 售 产总值万平方X6平方米 10.12 10.6 10.40 11.3 10.85 12.6 11.37 11.9 11.64 10.8 12.70 6.2 13.25 3.9 13.86 2.4 14.97 2.5 15.74 2.1 16.50 1.8 资料来源：大连统计局《统计年鉴1990-2003》 采用灰色关联度法来寻找大连市住宅市场需求的主要影响因素。灰色关联度分析是灰色系统理论提出的一种系统分析的新方法，这种方法可以根据因素之间发展的态势来衡量因素相关关系，因此，对样本大小没有过多的要求，通过量化分析，能够揭示事物动态相关的特征与程度。

绝对关联度（GRC）计算（过程略），计算结果如下：

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3 项目概况 1

GRC01=0.6262，GRC02=0.6789，GRC03=0.5829，GRC04=0.5090，GRC05=0.5605，GRC06=0.5150，GRC07=0.5002，GRC08=0.5465，GRC09=0.5157

相对关联度计算（grc）（过程略），计算结果如下：

grc05?0.9479，grc06?0.7307，grc07?0.5654，grc08?0.5942，grc09?0.7237，

灰色综合关联度(P)计算结果如下

?01?0.6224，?02?0.5967，?03?0.5732，?04?0.5991，?05?0.7542，?06?0.6228，?07?0.5328，?08?0.5703，?09?0.6197

由上面的计算结果，可知综合关联度由大到小的排列顺序为： ?05﹥?06﹥?01﹥?09﹥?04﹥?02﹥?03﹥?08﹥?07

通过各影响因素的综合关联度值，可以看出，房价（X5）是影响大连市住宅需求的最主要因素；其次是人均居住面积（X6）；而其又和GDP（X1）、人均可支配收入（X9）、职工平均工资（X4）、人均住房支出（X2）等经济性因素紧密相关；市区人口总量（X3）、年末家庭总户数（X8）和市场实际利率（X7）对大连市住宅市场需求的影响不明显。

（2）大连住宅市场需求预测

采用博克斯-詹金斯法(B—J法)对2004—2006年大连市住宅市场需求进行预测,为了保证预测的客观性和准确性，把2002和2003年的住宅市场需求量加入原有时间序列中，重新建立预测方程，同时对预测方程可行性和残差进行检验，均满足要求。预测过程略。预测结果如表2.5

表2.5 大连市住宅市场短期需求预测

预测年份 面积（万平方米） （3）结论

通过大连市住宅市场短期需求预测的结果可以看出，大连市在未来三年内，住宅市场需求将呈现不断增长态势，但增长速度在逐步递减。

2004 546.2 2005 620.4 2006 684.0 grc01?0.6186，grc02?0.5145，grc03?0.5635，grc04?0.6891，

2.2 A项目开发微观环境

2.2.1区域环境分析

项目地位于民主广场西侧，北接大连东站，南至长江路，西至民主广场电信营业厅，与希尔顿酒店高层建筑毗邻。项目地离人民路商务中心仅百米之距，与天津街商业区一脉相连，是一个闹中取静，贴近大型商业和商务核心区的连接地

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带。

项目地周边有31、203、30、526、13、707路共6条城市公交线路，交通极为发达，起始点或终点站辐射市内四区，其中至少有四条线路为城市主干线。线路分布主要为沿长江路一线。（见表2.6） 表2.6 项目地周边公交车辆一览表

线路 31 203 30 526 13 707

其中203路始发时间为4：15—0：05；31路始发时间为5：30—22：50。 表2.7 项目地的客流情况

平日 步行 3600 坐车客流 2160 公交车 5200 步行 3400 节假日 坐车客流 16800 公交车 5000 始发站—终点站 锦泉南园—寺儿沟 大连火车站—寺儿沟 民主广场—虎滩新区 景润小区—炮台山 大连火车站—码头 民主广场—造船新厂 经过项目地的路径 长江路 长江路 长江路 长江路 长江路 民生街 项目地的客流量较大，且平日客流量略高于周末客流，说明本项目地的交通通道作用大于商业作用，有一定的消费群体。

项目所在地位于大连最著名的商务区——人民路商务区及最繁华商业区之一—天津街商业区北部，直线距离不足500米，人民路周边拥有五星级酒店2个（富丽华大酒店、香格里拉大酒店），四星级酒店4个（心悦大酒店、国际饭店、富源酒店、船舶丽湾酒店），三星级酒店4个（徐园饭店、大连宾馆、北方大酒店、海桥大酒店），其他知名酒店、写字间30家左右。据统计，人民路周边知名酒店及办公楼的国内外旅客及办公职员可达25000-30000人左右。

天津街及其周边商业区商业店铺约250家，工作人员约1500人左右，商场管理人员约350人，商场内经营者约12000人，周边写字间人员约12500人左右。

项目所在地现有人口15000人左右。

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3 项目概况 1

项目所在地周边的商业业态呈现如下特点： （1）项目所在地商业业态经营品类全，但规模小。

项目所在地的商业业态种类较齐全，主要由餐饮店、茶馆、咖啡馆、健身娱乐设施、医疗器械、保健、音像制品店构成，除个别业态外，规模较小，介于社区与商业区中间形态。

（2）项目地周边商业业态组成完整，具有一定的商业规模，但其分布较广，密度不够，尚未形成商业区域中心的影响力。除医疗、医药外，其他商业业态的单个经营面积均较小。

2.2.2 同区域竞争性项目分析 （1）天植商城

天植商城由北方集团开发，是一家集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的现代SHOPPING MAIL。建筑面积64051平方米，地上四层，地下三层，内设大型品牌综合超市、知名主力百货店、店中店、折扣店、加盟店、主题店等经营业态，主旨在打造现代化国际购物中心。

表2.8 楼层功能分布示意表 楼层 +4 +3 +2 +1 -1 -2 -3 （2）海昌名城