A房地产项目营销策划方案doc - 图文(3)

2.1.2 大连市房地产市场成因分析

（1）居民购买力的提高是支撑房地产业发展的内因。

随着“振兴东北老工业基地”和建设“大大连”发展战略的提出，大连市经济持续、快速、健康发展。人民生活水平大幅提高，2003年城市市区居民年人均可支配收入9101元，同比增长11%；年人均消费性支出7760元，增长9%。同时，大连人口数量呈现不断上升趋势，第五次人口普查大连城镇常住人口为373.7万人，人口素质在市政府相关政策的推动下得以迅速提高。宏观经济发展和大大连发展战略驱动了消费市场的强劲走势，城市规模的扩大和人口素质的提高不仅扩大内需市场规模，更重要的是带来了消费市场结构性变化。2003年大连市恩格尔系数已降至39.4%，同比下降1.7个百分点，越来越多的人们将消费重点转移到“住”、“行”方面。正是在这种前提下，大连市房地产业得到了迅猛的发展。

（2） 宏观经济发展和政策导向是促进房地产业发展的外部条件。 近年来，在国家总体经济空前发展的大环境下，大连市经济快速发展。初步

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3 项目概况 1

核算，2003年全市国民生产总值1632.6亿元，比上年增长15.2%。人均国民生产总值，按户籍平均人口计算为29206元，按年末汇率测算约合3529美元。同时国家、省、市相继出台了一系列房地产政策，对房地产行业有序发展，培育、规范房地产市场起到了积极的作用，详见表2.2。

表2.2 近年来房地产市场重大产业政策

政策类别 内容 执行时间 作用 进一步规范大连市土地市场，建立一个公平的交易平台。 严格规范协议出让土地的方式，影响未来房价的制定标准。 活跃大连楼市，刺激房产消费，吸引了东三省客户。 降低期房风险，保护消费者利益。 提高了房地产企业的进入壁垒，抑制房地产投资过热的现象。 进一步加强房地产开发的规范性。 大连市国有土地使用权出让2002年 招标拍卖挂牌管理试行办法 土地政策 大连市国有土地使用权转让租赁管理办法 国土资源部公布《协议出让国有土地使用权规定》 大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法 新的预售标准实施 央行出台《应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知》 央行出台《进一步加强房地产信贷业务工作的通知》 拆迁政策 大连市城市房屋拆迁管理办法 2002年 2003年 2003年 2004年 市场政策 2003年 金融政策 2003年 2003年 2.1.3 大连住宅市场三年内需求预测 （1）住宅市场需求主要影响因素

住宅市场需求影响因素包括经济性和社会性两类影响因素，具体可以归纳为17个因素。根据可量化性，统计资料的可获得性和完整性，确定了9个因素作为大连市住宅市场需求的一般性影响因素，各影响因素见表2.3。（历年统计数据见表2.4）。

表2.3 住宅市场需求影响因素

经济性因素 1、居民收入水平 2、居民消费水平

社会性因素 1、人口数量和人口结构 2、人口自然增长率 ９

可以量化及统计的变量 1、GDP （X1） 2、人均住房支出 （X2）