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协助主任负责各项设维修施、设备的日常使用、主管 管理和维修养护，对各项服务进行整体协调 中专以上文化，具多年基层物业管理经验，熟悉智能化管理， 综合能力较强。 大专以上学历，初级以上技术负责智能监控中心和处职称，工科背景，应用电子专理各类信息，让调控中业优先。 技师 心起到管理处“枢纽” 作用，保证大厦电梯、空调正常运转和维护。 中专以上学历，有3年以上保协助主任负责保洁方面洁经验，熟悉保洁工作流程，保洁的培训、计划、协调、熟悉各类高档设施保养手段， 主管 质量监督、工作安排等熟练掌握各种保洁机器的使方面工作 用。 中专以上学历，有3年以上工协助主任负责保安方面作经验，熟悉保安工作流程，保安的培训、计划、日常管熟练掌握各种突发事件的处理 主管 理、工作安排、协调质方法。 量监督等方面的工作 普通操作层员工、部分保安、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，普通经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。 员工

三、培训方式

内部岗位培训

入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等

在职自学培训

鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充电。

外送专业培训

短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等。

培 训 方式

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四、人员的管理

人才是**物业公司最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。

优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。

**物业公司在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是：

（一）严格要求，规范管理，选好人，培育人

把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

（二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人

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员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

（三）以企业文化感召人，留住人

由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的**企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。几年来，**物业凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为**物业发展作出了重要的贡献。

第四章 管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度的建立

没有规矩，不成方圆。完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要基础。**物业公司积累多年年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。2004年，公司引入ISO9000质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为公司物业管理水平的提高发挥了重要作

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用。

**物业以本公司完善的规章制度和ISO9000体系为基础，结合《全国城市物业管理条例》、和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，形成了××市国税局新办公楼物业管理规章制度体系：

济宁市国税局新办公楼物业管理规章制度

岗位职责

员工量化 考核标准

公众制度

公共事务 管理工作 制度

会议服务工作制度

财务工作制度

岗位职责 员工量化 考核标准

机电设备管理工作手册 消防、治安及车辆 管理工作手册

清洁工作手册 绿化工作手册

综合事务 管理工作 手册

二、档案资料的建立与管理

物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对××市国税局新办公楼的实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对新办公楼物业管理档案进行全面的收集和管理。 （一）档案资料的建立及分类 1．档案资料的建立。

（1）采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料；

（2）将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。

（3）按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。

（4）所有资料档案实行“双档“（电脑档案、文本档案）管理。 类别 理

保安及车辆管资料内容 A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录 B：保安训练计划和考核记录 保安管理资料 C：大院及大楼安全防范措施 D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带 E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 ２４

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A：停车场出入登记记录 车辆及停车场B：交通疏导图 管理资料 C：停车场安全防范措施及设施记录 D：车辆管理记录、车辆详细资料 A：环卫设备、工具统计表 环卫设施资料 B：环卫设备、工具更换记录 环境卫 A：清洁卫生检查标准及记录 生管理 B：国家环保标准：排烟、排法、噪音 清洁卫生管理C：处理污 …… 此处隐藏：1412字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……