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1．整体运作流程

拟定方案 组建机构 交接验收 日常运作 前期介入

岗位培训 正式入驻 后续工程控制 （1）整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。

（2）整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量保证体系要求运作。 （3）重视后续工程控制，确保国税局新办公楼整体形象和管理档次。 2．内部运作流程：

指挥、协调 管理层 润 华信息反馈 管理处 物操作层 保洁部 保安部 工程部 业 监督

（1）设立值班主任制。由各部门主管、管理处副主任轮值负责，坚持每天工作早会，一般问题不过夜。

（2）实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，管理处对此将视为服务质量不合格项，按相应规定处理。

（二）信息系统

其它渠道

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济宁市国税局 新闻媒介 客户意见 调查程序 计算机信 息系统 管理处 员工 ××公安局物业管理投标书

执 行 反 跟 命 结果 馈 踪 令 新办公楼物业管理处

相关部门和人员执行

1、坚持管理处主任每季安排专门的用户专访，收集用户要求、意见、建议或投诉。

2、管理处员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。

3、管理处每月向新办公楼物业管理对口部门作正式汇报，征询各方面意见和建议。

4、坚持每季组织一次用户座谈会，广泛了解机关各部门、职工对物业管理服务的需求。

5、强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。 （三）日常物业管理服务项目

1、房屋建筑本体、公共部分的维护管理； 2、公共配套设施、设备维护、运行管理；

3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4、公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5、24小时保安、护卫、消防及公共秩序管理； 6、楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 7、公共配套设施的运营管理；

8、交通、车辆行驶、停泊和客流物流管理； 9、物业档案资料收集、管理； 10、物业用户管理及社区文化； 11、便民服务； 二、物资装备

物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。

（一）管理用房 1、办公用房安排

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根据《物业管理条例》规定，需由业主提供一定面积的办公用房，满足管理处办公需求。关于维修间和仓库位置，根据现场情况协商解决。

2、宿舍与食堂安排

前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在××市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。

（二）器械、工具及办公用品装备计划

分类 名称 电脑、打印机 空调 风扇 办公桌椅 资料柜 对讲机 橡胶警棍 治安用具 应急灯 双层床 行李 强光手电 清洁车 榨水车 清洁设备 吸尘吸水机 高压水 枪 2米人字梯 洗地机 维修工具 总计

第三章 人员配备、培训与管理 一、管理体系及组织架构（共29人）

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单位 台 台 台 套 组 部 根 盏 张 套 个 辆 辆 台 支 个 台 个 个 套 数量 1 1 2 4 4 4 3 2 6 11 2 2 2 1 1 2 1 1 1 3 单价 6000 2000 120 300 600 1200 40 80 200 100 100 600 200 1500 1200 350 2800 500 350 500 折旧年限 3 3 1 3 3 3 3 1 3 1 1 3 3 3 3 1 3 1 1 1 合计 2,000 667 240 400 800 1,600 40 160 400 1,100 200 400 133 500 400 700 933 500 350 1,500 13023.33 办公用品根据工作的进展和实际需要，分批采购逐步到位。

3米人字梯 2米人字梯 小型工具 ××公安局物业管理投标书

工 程 主管 1人 **物业分公司济宁国税局管理处 管理处主任1人 保洁主管1人 保安主管1人 维修班1 人 配电 室 3人 技师1人 室内保洁4人 室外保洁1人 绿化1人 计划保洁2人 会议服务2人 门岗保安3人 楼前保安3人 传达1人 消防监控3人 A：组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，

签订经营责任书，实行独立核算。

B：××国税局物业管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提

高工作效率和保证信息渠道的畅通。

二、骨干人员素质要求 岗位 主任 职责 全面负责××市国税局新办公楼物业管理工作 应具备条件 大专以上文化，具1年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。 中专以上文化程度，有物业管理从业经验 备 注 管理处主任由公司内部委派。 负责管理处会议室管客服理、会务服务接待等工人员 作 ２０