建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对(8)

2、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。

3、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣（即不得重复抵扣）。 会计处理：

初次购买增值税税控系统专用设备时： 借：固定资产 3500（价税合计）

贷：银行存款 3500

借：应交税费-应交增值税（减免税额） 3500

贷：递延收益 3500

计提折旧时

借：管理费用 3500÷3÷12=97.22

贷：累计折旧 97.22

借：递延收益 97.22

贷：管理费用 97.22

支付技术维护费时：

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借：管理费用 1000

贷：银行存款 1000

借：应交税费-应交增值税（减免税额）1000

贷：管理费用 1000

链接——总局公告2014年第64号：

自2014年1月1日起，对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。 纳税人销售自己使用过的物品

销售营改增以前购进固定资产：按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。

销售额=含税销售额÷（1+ 3%） 应纳税额=销售额×2%

销售营改增以后购进固定资产：

应纳税额=含税销售额÷（1+适用税率） ×适用税率

例：某房地产企业销售2016年1月1日前购进的微机1台，取得收入2000元。

应纳税额=2000 ÷（1+ 3%） ×2%=39元

如为2016年以后购入应纳税额=2000 ÷（1+ 17%） ×17%=290元

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纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额扣除问题

自2013年8月1日起，纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得税控机动车销售统一发票，其进项税额准予从销项税额中扣除。 房地产企业混业经营问题

纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、应税劳务和应税服务，应分别核算不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。（如：建筑+租赁） 房地产企业营改增过渡政策

房地产企业营改增过渡政策存在以下可能： 1、“营改增”时点未完项目按原税制过渡

在这种情况下对房地产企业不会产生任何影响，但对下游企业会造成影响，因仍按营业税进行处理，下游企业不能取得增值税专用发票，不能形成进项抵扣，从而使下游企业采取暂时不购买方式，有可能造成房企写字楼、办公楼销售下降的现象。

2、“营改增”时点未完项目执行增值税，超税负部分返还

在这种情况下房地产企业在营改增时点就应该严格按照增值税进行处理，当期销售计算销项税额，当期购进计算进项税额抵扣。正确计算当期增值税和按原营业税办法应缴

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纳营业税，对超过营业税税负部分申请返还。

计算未完项目成本中的外购项目，计算分离已征税款。 上述情况只是可能，大家要密切关注相关文件。

房地产行业营改增是一项非常复杂的工作，已知的、未知的，能预见的和不能预见的情况将非常多。建议大家碰到问题时要多多同主管税务沟通寻求帮助，遇事要冷静思考。 五、营改增应对思路及疑难问题

1、营改增征税时间按实施时间，还是按开发项目立项时间，或者还是按完工时间？

2、及时申请一般纳税人资格认定。认定后取得增值税专用发票才能抵扣。

3、考虑是否延迟购置资产，如办公设备、办公用品(清单)、车辆等？建筑业可以购置更多的机械设备减少作业人员费用，增加抵扣金额。

增值税暂行条例实施细则第三十八条.doc

5.企业在认定为小规模纳税人的时候，与一般纳税人签订合同，接受对方提供的应税服务，业务也在此时实际发生，但是企业付款和取得发票时，均为重新认定为一般纳税人以后，请问企业取得的增值税专用发票可以作为可抵扣凭证吗？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2013〕106号）附件1第二十四条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目??”

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因此，纳税人在小规模纳税人时接受的应税服务，取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。

建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按合同约定收款时间开具发票？（涉及增值税和所得税问题）

房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？

营业税暂行条例实施细则第二十四条.doc

营改增后，企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？

购进成本费用抵税比较(结论：进项税高则两税合计抵税额也高)

营改增后，应考虑财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等进项税额抵扣和合同发票提供条款的签订。如主要融资方式抵扣分析：

—金融机构借款 —非金融机构借款 —关联方企业借款 —个人借款

—股东投资等其他投资方式

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