建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对(2)

海上自营油田：将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为适用17%税率的一般计税方式。

拟将现行增值税4档税率简并为3档，保留17%、11%和6%税率，取消13%税率。

将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物（如农业生产资料、农产品、自来水）的税率下调为11%，相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物（如天然气、煤气）的税率上调为17%。

试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率。 已营改增行业范围

试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。 暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。 建筑业营改增税负测算一

工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。 销项税额=10000÷1.11×11%=990.99 进项税额=9000×60%÷1.17×17%=784.62

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增值税=990.99-784.62=206.37

税负=206.37÷10000=2.06%（下降2.94%） 财税〔2009〕9号

一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。 3、自来水。

4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 建筑业营改增税负测算二

工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。 销项税额=10000÷1.11×11%=990.99 进项税额=9000×30%÷1.17×17%=392.31 9000×30%÷1.03×3%=78.64 增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04 税负率=520.04÷10000=5.2%（上升0.2%）

房地产营改增测算(11%)

每平米单价10000元，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。

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销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991 进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464 增值税=991-464=527

税负率=527÷10000=5.27%（上升0.27%） 营业税税负率=500÷10000=5% 营业税=10000×5%=500（元）

二、建筑及房地产行业增值税的计算

什么是“增值税”

增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。

我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院第538号令公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》从生产型增值税转型为消费性增值税。

（消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额，从而实现结构性减税） 增值税是对“增值额”征税 增值税的特点：

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最大的优点是避免重复征税

营业税存在重复征税、增加纳税人税负现象 增值税是“流转税”

流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税一致。 增值税是“价外税”

增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。(不计或很少计入当期费用，期间费用除外)

营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流转。(计入当期费用——营业税金及附加)

增值税纳税人：

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税

房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣税法”计算增值税。 增值税基础知识--纳税人分类：

重点：增值税一般纳税人增值税的计算和缴纳 当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

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=当期销售额×适用税率-当期进项税额

当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。 对比讲解：扣额法及增值税的征收管理方法。 增值税的征收管理方法——扣税法的优缺点 增值税会计处理：

会计科目：为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目 应交税费—应交增值税 应交税费—未交增值税

在应交税费—应交增值税2级科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增值税”；“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏 “进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额

“转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应交税费—未交增值税的贷方

“销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额

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