建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对(4)

推定房地产行业有可能使用两种类型发票：增值税专用发票和增值税普通发票。 如何进行价税分离：

销售额=销售价格（含税价）÷（1+房地产行业增值税税率）

由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率，初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税率讲解。 例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米，建筑面积100平米，合同价款120万元。销售额是多少？销项税额是多少？

销售额=120/（1+11%）=108万元 销项税额=108*11%=12万元。

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2、销项税额（销售额×适用税率 销售额是指向购买方收取的全部价款及价外费用）

重点讲述与房地产企业有关的内容： 1、价税分离（不含税售价）

2、价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但不包括以下项目：（1）委托加工应税消费品代收代缴的消费税；（2)代垫运费；

3、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：1）由国务院或财政部批准设立的政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2）收取是开具省级财政部门印制的财政票据；3）所收款项全额上缴财政。（注：均不计税） 视同销售：

将自产货物用于集体福利和个人消费 将自产货物作为投资

将自产货物分配给股东或投资者 将自产货物无偿赠送他人 将自产货物抵偿债务

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增值税视同销售与会计上视同销售不同，增值税视同销售本质为增值税链条的终止。会计上视同销售往往是符合收入实现条件(遵从会计规范)。

增值税视同销售，销售额的确定： 存在公允价格的按照公允价格确定 无销售额的按下列顺序确定其销售价格： 最近时期同类货物的平均销售价格确定； 其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定； 组成计税价格

组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率为10%（国税发【1993】154号）

例：某房地产企业将200平米网点，无偿赠送给关联企业，成本8000元/平米，售价12000元/平米。问：销售额？ 视同销售8种情况的会计处理：

货物交付他人代销；

（委托方的处理，视同买断方式下一般在发出商品时确认收入；收取手续费方式下在收到受托方开来的代销清单时确认收入）

销售代销货物；

（受托方的处理，按收取的手续费确认收入）

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设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （不确认收入）

将自产、委托加工的货物用于非应税项目； 借：在建工程

贷：库存商品

应交税费—应交增值税 （销项税额） 将自产、委托加工或购买的货物用于投资； 借：长期股权投资

贷：主营业务收入/其他业务收入 应交税费—应交增值税 （销项税额）

将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；借：应付股利

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税 （销项税额）

将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； 借：应付职工薪酬

贷：主营业务收入

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