建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

营改增的挑战

一、增值税如何计算？税负是否会增加？增加税负计算？ 二、本单位净利润预测增加还是减少？收入和成本费用发生哪些变化？

三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？

四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？

五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理转嫁增值税负担？ 六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进？

七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？

八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些变化和调整？ 九、从财务管理处罚，应该给公司管理层提出哪些建议？ 主要内容

第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 第二节 营改增后涉及目前税收政策变化分析 第三节 营改增后企业税收筹划方案全新调整 第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 营改增的背景

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增值税的计算

增值税专用发票的使用及管理 营改增应注意的涉税问题 营改增的应对思路 一、营改增背景

按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。

1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。（随着增值税改革的不完善，与之并存的营业税，越来越暴露出种种不协调的弊端）

增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。

营业税存在重复征税,加重企业税收负担

营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。 营业税企业购进材料固定资产不能抵扣 制造企业购进营业税劳务不能抵扣 营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣 差额征收问题多多，监管困难（分析如下）

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中华人民共和国营业税暂行条例 第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外（六种差额）： ??

第一、（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；??

国税函[2006]493号

第二、建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。（按总额而不是差额计税）

按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。

国税函[2009]520号

第三、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿

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费后的余额为营业额计算缴纳营业税。（分解为两项劳务收入分别按总额和差额计税） 财税[2003]16号

第四、从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（按差额计税）

第五、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（按差额计税） 国税发[2004]69号

第六、住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 增值税特征

增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：

1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。 2、核心是税款的抵扣制。

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3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。 试点方案

财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc

1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。 2、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。

3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。 营改增最新消息

营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下： 税率： 金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。 出口服务： 对出口服务实行零税率或免税政策。 借款利息进项税： 暂不允许抵扣借款利息进项税。 不动产进项税：将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。

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