建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对(12)

5.企业置业顾问营销佣金奖励政策变化 ①佣金手续费缴纳增值税，开具增值税发票

②提供合同协议及佣金分配支付明细手续，个人可以支付现金 ③不得超过服务金额的5% ④需要扣缴个人所得税

⑤劳务派遣方式风险较低，能够取得增值税专用发票

6.产权调换房屋补差、廉租房和经济适用住房销售价格偏低，是否有合理正当理由？

7.纳税义务发生时间是否发生变化？收到预收款是否缴纳增值税？收到预收款是否开增值税发票？

8.合作建房如何征收增值税？一方提供土地使用权，一方提供资金，房屋建成后按比例分房。一方转让土地使用权，一方销售不动产。 国家税务总局关于印发<营业税税目注释(试行稿)>的通知(国税发[1993]149号) 九、销售不动产

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物；销售其他土地附着物。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

第三节 营改增后企业税收策划方案全新调整

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一、实物折扣改为价格折扣调整

举例：某开发公司“买一赠一”促销，即在一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合计送出金额100万元。

筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在客户购房时，这种优惠体现在售房价格折扣上，则企业总的销售收入减少100万元，这部分收入少缴纳营业税(增值税)、土地增值税、企业所得税、也不涉及个人所得税。

1、营业税：1000000×5％=50000 2、土地增值税：1000000×30%=300000

3、节约上述税收350000，缴纳企业所得税87500。减少100万节约企业所得税25万，计减少企业所得税162500元（250000-87500）。 以上合计减少税收512500，减少税收占折扣现金流出100万元比例的51.25%。价格折扣方式现金流出的实际比例为48.75%。 1000000÷1.11=900900，增值税=99100 1、增值税：99100

2、土地增值税：900900×30%=270270

3、节约土地增值税270270，缴纳企业所得税67568。减少90.09万节约企业所得税225225元，计减少企业所得税157657元（225225-67568）。

以上合计减少税收527027，减少税收占折扣现金流出100万元比例的52.7%。价格折扣方式现金流出的实际比例为47.3%。 分析：

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营改增后，买一赠一(送装修、送车位、送阁楼等)有什么风险？如何开具发票？如何签合同？

赠送购进营销货物、物品的进项税额可以抵扣降低税负吗？买房送物业管理费、老带新奖励老业主呢？

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第四条.doc 二、分解装修、设计款调整

举例：某公司销售住房，每平米23000，总成本为10000元/平米，其中装修成本1000。每平米税收计算如下： 营业税：23000×5.5%=1265

扣除项目金额=10000+10000×10%+1265+ 10000×20%=14265

增值额=23000-14265=8735 增值率=8735÷14265×100%=61.2% 土地增值税=8735×40%-14265×5%=2637 以上两税合计3902

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