建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对(5)

应交税费—应交增值税（销项税额）

【《企业会计准则讲解》应付职工薪酬处，“企业以自产产品作为非货币性福利提供给职工的，相关收入的确认、销售成本的结转和相关税费的处理，与正常商品销售相同”】

将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 借：营业外支出 贷：库存商品

应交税费—应交增值税（销项税额）

提示：

以上8种情况中，第（3）、（4）、（8）种情况不确认收入，其他的情况都要确认收入。 如何进行纳税调整？ 开发产品对外出租：

会计处理：略 （经营性租赁）

增值税处理：从目前营改增情况看，动产租赁已改为增值税，增值税税率为17%。房地产行业营改增后，不动产租赁也改为增值税，增值税税率为17%的可能性很大，在这种情况下测算一下税负变化：

取得同一笔租金收入100万元：

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应纳营业税=100*5%=5万元

应纳增值税=100/（1+17%）*17%=14.53万元

通过上述比较税负增加比较明显，所以大家在营改增后签订租赁合同时应加以考虑。租赁业务较多的房地产企业应密切关注国家出台这方面的税收政策，提早做好应对准备。 开发产品转为自用：

开发产品转为自用会计上不做销售处理，作为固定资产，但要征房产税；

自产货物转为自用税收上也不视同销售，相应进项税额也不用转出。

计算销项税额的“当期”确定：

正确确定当期销项税额，必须正确确定纳税义务发生时间，从以往营改增税收文件看，往往原营业税纳税义务发生时间改为增值税时变化不大，所以可以推断房地产行业营改增后纳税义务发生时间也不会有太大变动。

房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定：

基本规定：转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

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特殊规定：转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人，其纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。

目前营业税的操作：专用收据——销售不动产专用发票，

营改增后如何操作，密切关注 （二）进项税额

进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税额：

1、增值税专用发票上注明的增值税额；

2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行税额。

为更好的把握可抵扣的进项税额，我们需要了解一下目前增值税有哪几种税率：

基本税率17%：货物、加工修理修配劳务；有形动产租赁 低税率13%： 交通运输业：11% 邮政业：11%

基础电信服务11%，增值电信服务6% 现代服务业6%（有形动产租赁17%） 金融保险业6%

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建筑业 11% 居民服务业6% 房地产业11%

征收率3%（小规模纳税人

重点讲：房地产企业可扣除的进项税额（关系重大涉及增值税和企业所得税）

开发成本 土地征用及拆迁补偿费：

土地出让金：有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。抵扣税率是多少目前不得而知。

回迁安置用房：总局公告2014年第2号（自2014年3月1日起执行） 纳税人以自己名义立项进行房地产开发，并以回迁安置形式对被拆迁人进行房屋补偿行为，应视同销售不动产征收营业税。 计税依据为组成计税价格

营业额=开发成本×（1+10%）÷（1-5%）（开发成本中不包含土地价款）

营改增之后，此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家应密切关注。

增值税组成计税价格=开发成本×（1+10%）

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2、前期工程费：规划设计费6%，可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平费（建筑业11%）等，注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。

3、基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等（建筑业11%），注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。

4、建筑安装工程费：房地产自行采购材料或设备17%，其他（建筑业11%）

5、配套设施费：建筑业11%

6、开发间接费用：如果存在动产租赁17%，小规模3%；资本化利息（金融保险业6%） 销售费用

广告费6%，业务宣传费：专业公司6%，印刷品等17%，会展费用6% 管理费用

办公用品17%，劳保费17%，法律、会计、税务咨询评估鉴证费6%，汽油费17%，车辆维修费17%，通讯费6%，业务招待费 6% 财务费用

手续费、贷款利息 6% 不允许扣除的进项税额：

1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣

。如：超过认证期限的进项税额，认证不符无法再更正的进项税额

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