致估价委托人函(7)

由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易情况剔除。以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易,故无需进行交易情况修正。

②交易日期修正

估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化，则必须进行交易日期修正。由于选取可比实例的交易日

期均为近期，根据大连市房地产市场价格的变化趋势以及与估价对象相类似的房地产交易价格变化较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。

③区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。

④个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑房屋朝向、结构功能、所在楼层、设施、装修、平面布局、基础设施配套等因素进行修正。

比较因素修正指数详见表2。

表2： 比较因素修正指数表

可 比 实 例 市场单价（元/平方米） 交易情况 交易日期 临街状况 距市中心距离 区 域 因 素 交通状况 商业繁华程度 朝向 楼层 自然环境 人文环境 景观 公共设施配套 基础设施配套 建筑规模 外观 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 A 15,285 100 100 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 100 100 100 B 15,273 100 100 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 100 100 100 C 15,150 100 100 100 100 100 100 100 97 100 100 100 100 100 100 100 个 别 因 素 建筑结构 设施设备 装饰装修 空间布局 防水保温 隔热隔声 通风日照采光 得房率 层高 工程质量 成新度 适应性 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 权益 状况 土地使用年限 规划限制 3．可比实例比准价格修正 在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3： 交易价格修正计算表

可 比 实 例 市场单价（元/平方米） 交易情况 交易日期 区 域 因 素 临街状况 距市中心距离 交通状况 商业繁华程度 朝向 楼层 自然环境 人文环境 景观 公共设施配套 基础设施配套 建筑规模 A 15,285 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 B 15,273 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 C 15,150 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100