致估价委托人函(5)

十三、估价作业期

2018年5月23日至2018年6月4日。

房地产估价技术报告

一、实物状况描述与分析

1.估价对象坐落

估价对象位于亚太国际金融中心，以估价对象所在区域为中心，其东侧临职工街，西侧临致富街，南侧临福寿街，北侧临人民路。

2.估价对象状况

依据《司法鉴定委托书》，本次评估鉴定就申请执行人大连银行股份有限公司第四中心支行与被执行人大连东港房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定：

对被执行人大连东港房地产开发有限公司所有的位于大连市中山区人民路55号（权证号：【中有限】2014200249号，面积2478.26平方米）的房产和（权证号：大国用（1996）字第01001号，面积1464.27平方米）土地使用权的市场价值进行评估。

评估基准日为2018年5月23日。

根据委托方提供的“权证号：【中有限】2014200249号”《大连市房地产权证》，估价对象所在建筑坐落于中山区人民路55号，房地产权利人为大连东港房地产开发有限公司，设计用途为非住宅，房屋总层数为28层，建筑面积28562.05平方米。根据“大国用（1996）字第01001号”《国有土地使用权证》，估价对象所在建筑占用的土地用途为公共建筑，土地等级为一级，地号4/4/15，图号104244，使用权性质为出让，终止日期为2043年12月27日。至估价基准日剩余使用年限约为25.59年。根据委托方提供的“业务宗号：712702178”《回执单》，本次估价对象范围为24层1至12号，25层1至12号。根据现场勘察，

估价对象室内现为精装修，基本装修标准为：室内卧室地面铺地毯，墙面贴壁纸，天棚刮大白。厨房及卫生间地面铺地砖，墙面贴墙砖，天棚吊顶。

估价对象位于亚太国际金融中心，以估价对象所在区域为中心，其东侧临职工街，西侧临致富街，南侧临福寿街，北侧临人民路。估价对象约建成于2002年，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场勘察，确定其综合成新率约为81%。

3.配套设施状况

估价对象内部水、电、暖、电梯、中央空调等基础设施齐全。

二、权益状况描述与分析

根据委托方提供的《大连市房地产权证》、《国有土地使用证》、《大连市房地产他项权证》及《回执单》，估价对象现产权人为大连东港房地产开发有限公司，24处估价对象及其所分摊的土地已被查封。本次估价仅为确定估价对象市场价值提供参考，不对其所有权进行界定。

三、区位状况描述与分析

1.区域范围

估价对象位于亚太国际金融中心，以估价对象所在小区为中心，其东侧临职工街，西侧临致富街，南侧临福寿街，北侧临人民路。

2.区域特征

估价对象位于人民路区域，区域内有国运大厦、纺织大厦、虹源大厦、锦联大厦、国际金融大厦等写字间，香格里拉酒店、富丽华酒店、中山广场、港湾广场布在周边，人民路沿线汇聚着世界众多知名企业，经济、科技、文化、商业高度集中，交通便利，人流、车流、物流巨大，是大连市重要的CBD区域。

该区域区位环境较好，基础设施完善，区域特征明显。

3.道路配置

估价对象所在区域四面临街，其中人民路是大连市的主要交通干道，区域内路网发达，车流量较大，路况较好，可通达市内各区域。

4.交通设施与接近条件

估价对象位于亚太国际金融中心，区域内有7路、16路、30路、703路、710路等多路公交车经过并在附近设有站点，距离地铁2号现港湾桥站约500米，交通较为方便。

5.基础设施

估价对象所处区域范围内，水、电、暖、煤气、通讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接入。

四、市场背景分析

大连市位于辽东半岛最南端，三面环海，气候怡人，自然条件优越。自改革开放以来，社会经济发展迅速，国内外知名度越来越高。尤其是九十年代以来，由于大连市不断致力于城市基础设施和城市环境建设，城市面貌得到了较大改善。目前，大连市已成为东北地区综合实力最强的城市，也成为我国北方发展最快，对外开放程度最高和最具投资吸引力的城市。

大连经济发达，商业、文化繁荣。船舶制造、石油化工、现代装备制造、电子信息及软件业是大连市重点发展的四大产业，大连已成为中国在全球软件和信息服务外包的新领军城市；大连会展业发达，是中国北方重要的展会城市；达沃斯年会、国际服装节、国际马拉松赛等国际性活动的成功举办，大大提升了大连的国际知名度。

2017年大连市经济转型发展成效显著。在严峻的经济形势中实现了经济连续11个季度稳步增长，高于全国平均增速。发展动能加快转换，经济结构优化升级，三次产业比重由五年前的6.4∶52∶41.6优化为6.4∶41.5∶52.1，经济增长的持续性、稳定性、协调性进一步增强。

2017年，自由贸易试验区正式挂牌运行，复制推广上海等自贸区经验116项，7项创新成果成为全国最佳案例。建立了负面清单制度，实行了国际贸易“单一窗口”，投资便利化、贸易自由化、金融国际化、管理现代化加速推进，成为对外开放的新高地。

预计2017年全年实现地区生产总值7363.9亿元，增长7.1%；一般公共预算收入657.7亿元，增长7.5%；固定资产投资1652.8亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额3722.5亿元，增长9.2%；居民消费价格涨幅2.1%；城乡居民人均可支配收入40587元和16865元，分别增长6.7%和7.7%，万元GDP能耗下降3.5%。

估价对象位于亚太国际金融中心，该区域内集中了国运大厦、纺织大厦、虹源大厦、锦联大厦、国际金融大厦等写字间，香格里拉酒店、富丽华酒店、中山广场、港湾广场布在周边，自然、人文环境较好，区域特征明显。

五、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：