致估价委托人函(6)

1.法律上的许可性。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。

2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当做最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。

4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

5.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。

6.与外部经济的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。

7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来收益最大化的使用方式。

根据上述标准，估价对象作为住宅用途符合法律许可，其内部格局、结构符合设计用途对建筑物的技术要求，作为设计用途能使其价值得到最大化应用。因此，本报告以估价对象设计用途作为最高最佳使用，在估价过程中应考虑实际用途对估价结果的影响。

六、估价方法选用

估价对象位于亚太国际金融中心，价值时点同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，因此可选用比较法进行评估。

比较法的具体估价思路为：在价值时点同期内的房地产市场中选择与估价

对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

七、估价测算过程

1．选择可比实例

本次评估对象为24处房地产，本评估报告选择估价对象1说明估价测算过程，其余23处房地产估价测算过程可参考本测算过程。

经筛选确定A、B、C三个可比实例。

可比实例A：亚太国际金融中心，23/28层，建筑面积约为90平方米，市场价格为15,285元/平方米，精装，交易情况正常。

可比实例B：亚太国际金融中心，23/28层，建筑面积约为80平方米，市场价格为15,273元/平方米，精装，交易情况正常。

可比实例C：亚太国际金融中心，21/28层，建筑面积约为86平方米，市场价格为15,150元/平方米，精装，交易情况正常。

可比实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 表1： 修正因素比较表

可 比 实 例 市场单价（元/平方米） 交易情况 交易日期 区 域 因 素 距市中心距离 交通状况 商业繁华程度 朝向 位于市中心 良好 良好 东 位于市中心 良好 良好 东 位于市中心 良好 良好 东 位于市中心 良好 良好 东 临街状况 估价对象 待估 -- -- 良好 A 15,285 正常 接近 良好 B 15,273 正常 接近 良好 C 15,150 正常 接近 良好 楼层 自然环境 人文环境 景观 公共设施配套 基础设施配套 建筑规模 外观 建筑结构 设施设备 装饰装修 个 别 因 素 防水保温 隔热隔声 通风日照采光 得房率 层高 工程质量 成新度 适应性 权益 状况 土地使用年限 规划限制 空间布局 24/28 较好 较好 较好 完善 完善 适中 正常 框架 齐全 精装 良好 良好 良好 良好 正常 正常 良好 八一成新 良好 住宅使用年限 无 23/28 较好 较好 较好 完善 完善 适中 正常 框架 齐全 精装 良好 良好 良好 良好 正常 正常 良好 八一成新 良好 住宅使用年限 无 23/28 较好 较好 较好 完善 完善 适中 正常 框架 齐全 精装 良好 良好 良好 良好 正常 正常 良好 八一成新 良好 住宅使用年限 无 21/28 较好 较好 较好 完善 完善 适中 正常 框架 齐全 精装 良好 良好 良好 良好 正常 正常 良好 八一成新 良好 住宅使用年限 无 2．确定可比实例修正指数 ①交易情况修正