致估价委托人函

致估价委托人函

大连市中级人民法院：

受贵院委托，本估价机构依据国家有关房地产估价的规定，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于大连市中山区人民路55号（24处房地产及其所占用的土地，房产建筑面积合计为2478.26平方米）房地产市场价格进行评估。

一、估价对象

依据《司法鉴定委托书》，本次评估鉴定就申请执行人大连银行股份有限公司第四中心支行与被执行人大连东港房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定：

对被执行人大连东港房地产开发有限公司所有的位于大连市中山区人民路55号（权证号：【中有限】2014200249号，面积2478.26平方米）的房产和（权证号：大国用（1996）字第01001号，面积1464.27平方米）土地使用权的市场价值进行评估。

评估基准日为2018年5月23日。

根据委托方提供的“权证号：【中有限】2014200249号”《大连市房地产权证》，估价对象所在建筑坐落于中山区人民路55号，房地产权利人为大连东港房地产开发有限公司，设计用途为非住宅，房屋总层数为28层，建筑面积28562.05平方米。根据“大国用（1996）字第01001号”《国有土地使用权证》，估价对象所在建筑占用的土地用途为公共建筑，土地等级为一级，地号4/4/15，图号104244，使用权性质为出让，终止日期为2043年12月27日。至估价基准日剩余使用年限约为25.59年。根据委托方提供的“业务宗号：712702178《回执单》”，本次估价对

象范围为24层1至12号，25层1至12号。根据现场勘察，估价对象室内现为精装修，基本装修标准为：室内卧室地面铺地毯，墙面贴壁纸，天棚刮大白。厨房及卫生间地面铺地砖，墙面贴墙砖，天棚吊顶。

估价对象位于亚太国际金融中心，以估价对象所在区域为中心，其东侧临职工街，西侧临致富街，南侧临福寿街，北侧临人民路。估价对象约建成于2002年，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场勘察，确定其综合成新率约为81%。

二、估价目的

为确定估价对象市场价值提供参考。 三、价值时点

价值时点为2018年5月23日。 四、价值类型

本次评估对象价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估价值时点进行正常公平交易的价值估计数额。

五、估价方法

本报告采用比较法对估价对象进行评估。

比较法是根据替代原理，通过估价对象与可比交易实例的比较分析，根据可比交易实例价格测算估价对象价格的方法。

六、估价结果

本报告估价结果如下：

估价对象于价值时点的市场价值为人民币（大写）叁仟捌佰玖拾万零捌仟肆

佰圆整（3,890.84万元），详见《估价结果明细表》。

估价结果明细表 建筑面积 序号 楼层 房号 （m2) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 2401 2402 2403 2404 2405 2406 2407 2408 2409 2410 2411 2412 2501 2502 2503 2504 2505 93.11 92.99 79.14 134.32 86.8 108.54 102.5 97.2 143.08 108.72 128.24 64.49 93.11 92.99 79.14 134.32 86.8 （元/m2) 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,600 15,800 15,800 15,800 15,800 15,800 （万元） 145.25 145.06 123.46 209.54 135.41 169.32 159.90 151.63 223.20 169.60 200.05 100.60 147.11 146.92 125.04 212.23 137.14 单价 总价

18 19 20 21 22 23 24 25 25 25 25 25 25 25 合计 2506 2507 2508 2509 2510 2511 2512 108.54 102.5 97.2 143.08 108.72 128.24 64.49 2,478.26

15,800 15,800 15,800 15,800 15,800 15,800 15,800 171.49 161.95 153.58 226.07 171.78 202.62 101.89 3,890.84 七、估价报告有效期

本估价报告自完成之日起一年内有效。 八、估价报告份数

本报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共六部分内容，必须完整使用方为有效。随此函附估价报告五份。

辽宁华鼎房地产土地估价有限公司

法定代表人：刘慧杰 二○一八年六月四日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1．注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4．注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》、GB/T 50899-2013《房地产估价基本术语标准》的规定开展估价工作，撰写估价报告。

5. 本次评估仅为核实房屋价值提供价格参考，不对其交易实现及权属变更提供保证。