温塘项目前期策划报告(6)

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受生活的同时承受这部分消费。

3、高等院校的教职员工：这部分人士区别于其他消费群体的主要特征为有充足的休闲度假时间，需要养生休闲的场所来充实其业余生活。

4、有一定财富基础的退休人员：这部分人士因年龄问题更注重养生，且有充足的时间用来休闲度假。

5、房地产投资者（含二次置业者）：房地产作为投资，因其高档小区环境、功能设计的超前性和资源的稀缺性，增值潜力较大。特别是高收入人士的租赁需求，会使一部分较有经济实力的人士转向购房投资。今年推出的以小户型为主的“神池花园”、“阳光河谷”、“温泉桃花城”等多被投资者购买。

6、山西地区人士：山西地区由于其地理条件和城市环境，造成当地缺水而且环境极差，矿区的人对当地地块都存在危机感，许多富有的矿主都去北京附近城市购买豪宅，每年约有上百亿元的资本流入北京等地房地产市场。温塘距山西阳泉只有百余公里，交通方便，对山西购房团具有一定的吸引力。 二、主题思想

“我们所销售的不是房子，而是一种生活方式”，这种新型的生活方式主要包括两种形态，一种是“5+2”生活模式，即满足新都市生活模式下的消费者双休日度假休闲娱乐的居住需要，另一种是扩展为度假养生休闲概念，即满足部分人群的度假休闲生活需要。

★“5+2”生活模式：5天工作日和双休日度假休闲的生活方式 ★度假概念：暑期旅游度假物业

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即：创造一种具有普遍认识和持久魅力的令人向往的生活形态，以震撼市场，入侵消费者心智至高点，从而超越一切竞争，征服目标客户群。在尊重、延续传统生活方式的同时，引入以上两种新型生活模式，自主定义现代省会生活，补充了市场的空白点，提出，为省会人打造高品位生活的新标准，将生态居住理念与中国人生活方式相结合，充分体现新都市生活和养生休闲文化的双重内涵。 三、项目市场定位

（一）项目定位文化载体——托斯卡纳（Tuscan）

托斯卡纳(意文Toscana, 英文Tuscany)在欧洲是众盼所归的理想家园。托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴。现在它以“文明和大自然得完美结合”之名，在《国家地理杂志》介绍中名列世界上51个“一生中必须看一次”的著名旅游胜地之一，世界三大最著名的旅游度假区之一。

托斯卡纳拥有最安静、最原生态的生活。民间建筑风格显以宽檐红瓦顶和黄色(也有桔红和粉色)墙(材料多为土或石灰)，广场周围则多廊柱骑楼，其中柱拱比例多为经典的文艺复兴比例，即正方与半圆。那些中世纪的古老小城，恬静悠闲，在大理石的面板上和面粉，被菩提树上的杜鹃的叫声唤醒，沿着梯田散步，看看橄榄第一天长出时的样子??这就是托斯卡纳的生活。这种生活最诱人之处，并不在于“异域”，而是生活节奏的缓慢悠长。因此，每个被紧张生活压得透不过气来的人，其实都有属于自己的托斯卡纳——那是一个代表了逃离和向往的地方，是一个梦，或者一处确指的所在。只有在那里，我们才“有的是时间”。 在一处古老的地方度

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过一种安静的田园生活，在托斯卡纳寻找最原生态的生存体验。 （二）市场定位

以“人与自然和谐共生”为主题，以“健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳风情社区。 （三）案名定位 托斯卡纳

四、项目发展理念定位

风景养生、贵族运动、商务休闲三大功能作为本项目品质的强力支撑，开发理念体现在以下几个方面：

1、环境：以三条河谷为主景观轴，作为自然景观之魂，依山顺势，打造几大景观节点，各节点之间营造出风格迥异的居住环境；

2、建筑：遵循托斯卡纳风格建筑，视觉景观层次更为丰富，很好地实现住户景观、空间、朝向的均好性。外立面设计要突出特色，与周边纯粹的自然景观完美融合，创造写意的人生；

3、户型：主力产品户型定位为一室一厅户型、两室一厅等；舒适洗浴空间；考虑到业主的度假性质，故引入了大阳台的设计，增加户外空间，使室内和室外空间能更好的过渡和衔接；

4、人文：一种全新的生活方式，一种最新的价值观表现，强调人与人、人与自然之间，宽容、丰富、自然、简朴、节约资源等返朴归真的表现；

5、配套：小区配套分为室内、室外两部分，室内配套以皇家园林会所为核心，缔造以温泉洗浴为特色的会议型会所。室外部分以网球、高尔夫、

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排球等运动项目为主，日常健身运动项目为辅。 五、产品定位

作为占地500亩的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 六、产品价格定位

温塘在售项目均价为1650元/平方米，由于当地楼盘普遍品味较低，只有“阳光河谷”和“神池花园”三期具有参考价值，“阳光河谷”以小型度假公寓为主，价格在1600元/平方米—2000元/平方米，神池花园三期以小面积Townhouse为主，属于一种新产品，售价在1650元/平方米—1850元/平方米，其他项目在1700元/平方米之内，根据类比项目拟定价格如下：

●公寓：定价在1700元/平方米—1900元/平方米之间，均价1800元/平方米。

依据：本项目定位与阳光河谷有相似之处，其定价同样具有参考性，根据温塘市场的发展，还具有升值潜力，均价1800元/平方米与阳光河谷

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所占土地面积比例 方案一 70% 30% 0 方案二 60% 25% 15% 容积率 0.9 0.6 0.4

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类似，后期需要根据项目的规划投入情况，有所调整，目前以该定价作为核算依据比较合理。

●MINI别墅/联排别墅：定价在1900元/平方米—2200元/平方米之间，均价2000元/平方米。

依据：借鉴神池花园三期的产品，虽然神池产品形态新颖，但是楼盘品味较低、建筑质量和景观较差，我们的楼盘综合素质较高，定价必然高于神池，介于公寓与Townhouse之间。

●Townhouse：定价在2100元/平方米—2400元/平方米之间，均价2300元/平方米。依据：温塘区域内还没有Townhouse产品，这类产品属于市场空白点，参照石家

庄市整体的房地产市场情况进行定价。

●别墅为定制式别墅， …… 此处隐藏：1371字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……