温塘项目前期策划报告(10)

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人们在沐浴之外加上了游戏等内容，将娱乐内容引入温泉。就项目而言，温泉以外的需求开始为开发商所重视，不仅是户型设计开始注意营造家的氛围，重视室内空间的舒适程度和室外景观、娱乐空间的设置，居住生活也因此而丰富多彩。第三代温泉文化，便是把休闲、康体、享受和沐浴结合在一起。

以温泉为依托的第二居所的开发理念也进入了与第三代温泉文化相适应的阶段，项目在不断提高品质的同时，更注重业主的休闲娱乐需求和审美需要。户型设计开始满足业主的个性化生活，社区内景观强调自然野趣，地势追求蜿蜒起伏，社区配套既有商业、医疗等生活必需内容，又有游泳、垂钓、网球、戏水、公园等休闲娱乐设施。

具有代表性的项目有新近开发的项目阳光河谷和国富温泉?桃花城，从四十余平方米左右的小户型公寓到低密度住宅到单体别墅，温塘的第二居所建筑形式多样，其价格从几万元、到几十万元左右不等，因此，项目的目标客户也就涵盖了高端成功人士，大企业白领，中小工商业者，自由职业者、公务员、高校教职员工及离退休人员等都市人群的各个层面。 二、项目推广总体思路 （一）推广目的

将项目稀有的地理位置、合理的规划、景观、产品设计、鲜明的市场定位贯穿于整个项目的全程策划推广中，不仅要达到销售的目的，还要通过本项目的成功运作，在温塘乃至整个山地住宅/休闲地产中树立卓达品牌形象，将卓达的品牌力进一步提升，为集团日后全面进军房地产市场打下坚实基础。

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（二） 推广思路

概念的渗透——建筑的感动——文化的延伸

前期主要以渲染气氛为主，通过媒体的表达，使消费者对全新的度假生活方式产生美好的憧憬，此阶段不进行销售。

根据项目建设步骤，样板间或局部环境凸现时进入销售阶段，用我们的景观和建筑去感动消费者。

项目的整体效果体现时，社区内涵充分的表达，再通过媒体传达和深化，为后期开发做基础，提升企业形象。 三、销售推广策略 （一）销售周期

（1）项目预计5月底完成征地手续，估计项目6月中下旬可入市，预计一期的销售周期为一年，即2006年下半年至2007年上半年。

（2） 分析目前的市场情况与本案具体进程，本项目应先推出多层公寓类产品，同时完善生活景观配套，建设皇家园林会所，在物业配套完善后，再推出迷你别墅，以及其他各类产品，在项目整体推广过程中，将定制别墅穿插其中推出，以提高整个社区的档次，拉升消费者的购买欲望。

（3） 把控销售节奏，根据项目工程进度以及行业销售规律进行分阶段的重点安排，以达到顺利销售与利润最大化的目的。一期销售进度表（仅供参考，可根据变动作出相应调节）：

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阶段 预热期 开盘期 热销期 收盘期 时间 2006年6月--2006年8月 2006年8月--2006年9月 2006年9月--2006年10月 2006年10月—2006年12月 任务 内部认购，认购数达30% 项目开盘，销售总量的30% 销售总量的60% 销售剩余的10% （二）媒体宣传策略

媒体宣传策略的选择要符合项目销售周期，将各销售阶段的主要推广任务与推广方式进行总体的规划，同时要选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要的浪费，保证广告对消费者产生最佳的说服效果，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。 1、市场引导期

（1）目标：确立项目整体形象，加强项目知名度，使目标客户进一步了解项目情况，尤其是“5+2”和“度假式”生活的核心点，宣传温泉健身知识、休闲生活理念，同时试探市场对项目的接受能力，积累客户，搜集客户意见，及时调整规划、宣传方案。 （2）方式：

A、在项目所在地、石家庄市区及山西建设售楼处，实行场景展现式样的精装修，作为客户咨询的主要场地；

B、在京石高速石家庄出入口、石闫公路接近项目段悬挂项目销售信息横幅； C、制作项目折页，通过各种方式发放到准客户手中； D、广播、电视等媒体中的形象广告；

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2、强销期

（1）目标：全面包装，树立并巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同；并强化项目品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。

（2）方式：形成以“5+2”和“度假式”生活为主卖点，康体、温泉、景观、河谷为辅的宣传形式，制作精美的楼书折页，通过报纸、广播、电视的主媒介方式，提升形象，辅以事件营销的方式，扩大客户参与度；销售方面要强调服务，提供更多便利购楼条件，推出优惠活动，吸收消费者前来咨询、看盘；针对主要卖点的纯销售式广告，要与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。 3、持销期

（1）阶段目标：此阶段以提高销售数量为目标，通过前两阶段的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐步达到销售目标。

（2）方式：进一步加大广告投放力度，以报纸广告为主，采用形象广告、证言方式、卖点广告的投放形式，主要向消费者传递项目进度、热销状况、业主满意等信息；同时配合各种优惠活动、开展短程促销，提高销售量；在此进一步开展事件营销，深入接触客户，将项目卖点深入传导到客户手中，了解项目进展问题，解决存在的问题与矛盾。

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4、尾盘期

（1）目标：总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，对前期观望客户和新客户，采取各种优惠政策，迫使其尽快落定成交，针对特殊客户的需求，调整销售策略，消化潜在客户。

（2）方式：利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。此阶段主要利用细节卖点做宣传，销售手法上应该采取灵活的方式，注意收集客户反映的情况为后期价格制定出准确的判断。也可以利用已成交客户的关系，开展关系营销，吸引周边的朋友注意，力求将所有单位售清。

第七部分 经济效益分析

本项目总占地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150亩。征用土地347亩主要规划建设多层度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，土地费用为5万元/亩，含旧城改造费、办证费、征地费等，为拟定销 …… 此处隐藏：1355字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……