温塘项目前期策划报告(3)

第一部分 温塘房地产市场分析

一、温塘镇房地产市场现状 （一）开发情况

目前位于温塘镇开发的度假型住宅项目共有11个，已开盘销售的9个，其中交工并入住的6个；正在办理征地手续尚未开工的有3个，详见项目的分布图。具体为：莱茵假日、温泉假日、绿色家园、神池花园、清清世界、西苑温泉度假公寓、国富·桃花城、憩园山庄（兆隆公司）、心岛怡岸、阳光河谷（武装部培训中心）、马振生的90亩土地共计11个。其中莱茵假日、绿色家园、神池花园、清清世界、温泉花园、西苑温泉度假公寓六个项目已交工，并处于销售阶段，国富·桃花城、阳光河谷项目处于初建阶段，目前正在开盘销售。 （二）开竣工情况

2005年新开工总规模中，住宅面积为20万平方米，同比增长30%；2005年商品房竣工总量达11万平方米，同比增长28%； （三）销售情况

2005年全年销售商品房8万平方米，同比增长25%；2005年实现商品房销售额亿元，同比增长30%。

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（四）空置情况

温塘处于平山旅游的中心区域，当地的房地产项目主要定位为第二居所，商品房的空置情况有很强的季节性。冬春季该区域环境较冷，周边进入旅游淡季，空置率居高；而夏秋季区域优势凸现，秋高气爽的宜居养生环境彰显无限魅力，该区域又处于旅游旺地，空置率则较低。 二、温塘房地产市场销售分析

根据市场调查分析可知，温塘房地产销售有两级分化的状况：一是价格低廉、户型突出的投资型住宅；二是环境好和配套全的中高档社区（价格相对合理）。温塘房地产市场已从非理性购房阶段（注重虚荣、浮夸）而逐步走向自然、度假为主的理性购房新阶段（舒适、娱乐且性价比高的项目），销售市场势头较好。

但值得注意的是：

● 普通度假型公寓的需求量虽然在增长，但在建项目也逐渐增多，竞争日趋激烈，特别是阳光河谷项目推出后使整个区域的房地产市场水平上了一个新的台阶，此项目以小区全面的配套和多样实用的户型为特色，完善的会所配套，先进的开发理念，成为当地楼盘的佼佼者。

随着本公司项目的推出，该区域市场的竞争会更加激烈，为了使我们的项目更有冲击力，需要我们在开发理念上、物业风格品位上、景观配套上都要有所突破。

● 价格上升有压力，温塘房地产市场经过几年的培育和发展已经趋于成熟，而当地市场的主力购买人群主要集中在石家庄市区，对比分析石家庄当前城市发展水平，温塘只能作为第二居所，并且价格不能超出石家庄

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中产阶级的承受水平，所以温塘地产价格水平的上涨空间有限，开发高端产品的风险性很高，市场空间有限，高端产品只能作为后续产品推出。 三、房地产市场趋势

由于城市居住理念的更新，购房者更多地追求生态健康的环境，温塘开发高品位环境化产品，有着广阔的市场前景。受国家近阶段土地开发和建设政策的影响，在市区和近郊不可能再出现大规模的低密度别墅产品，而在远郊和山区以自然生态和健康环境为主流的山地住宅成为今后的需求方向，预计产品价格仍有一定的上升空间： （一）价格趋势

温塘地域自1999年开发以来，历经6年时间，其产品销售价格由480元/ m2—700元/ m2攀升到2005年的1400元/ m2至2000元/ m2之间，产品平均涨幅1000元/ m2。且产品由低档的、低配套的住宅公寓（非环境化产品）提升到中档产品（初步环境化产品），即高配套、成规模的度假公寓社区。价格的两级分化将加剧，高档精品别墅和低价小面积度假公寓可能会成为市场的主流。主要表现在：高档精品别墅能满足市场金领阶层，而低价小面积度假公寓面向中档收入以上人士，潜力巨大。2005年7月温塘市住宅项目平均价格1600元/平方米，与2004年末1400元/平方米的价格水平相比有一定上升。 （二）户型面积和设计趋势

定位为第二居所的住宅消费行为趋于理性化，小户型住房需求增多，平面设计更加合理。相同面积的户型，消费者更趋向于选择错层或跃层结构，感受更丰富的空间感。如“神池花园”推出两室和三室的迷你联排别

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墅，80—110平方米拥有跃层式布局，且附带独立的小庭院；“阳光河谷”推出的全跃层度假公寓和40—80平方米的小户型公寓。 （三）配套趋势

目前在售项目配套均不太完善，尤其是休闲、医疗等设施，不能让购房者在假日期间回到住所之后仍然感受度假气息，也不能排除度假期间医疗保健的后顾之忧，仅是附带温泉洗浴的住宅功能已不能满足购房者需要，娱乐、休闲、医疗、商业配套应更加完备，因此配套完善的大规模社区会成为温塘住宅社区的发展方向。 （四）规模及品牌趋势

房地产开发投资大，周期长，规模和品牌对房屋预售和加速资金周转较为有利。将来温塘要达到国家4A级景区标准的要求，温塘地产开发将再掀热潮，发展水平将迅速提高，竞争更趋白热化。小区规模开发以及品牌效应越来越受到重视，也是未来温塘地产着重努力的方向。

一、温塘镇房地产市场调查

项目所在区域是景观住宅发展的集中地区，近年推出的环境好、规模大、质素佳的小区，都取得了不错的销售业绩。温塘当地楼盘现状列表如下：

第二部分 竞争楼盘分析

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