温塘项目前期策划报告(4)

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项目名称 位置 均价 建筑规模 产品销售率 开盘日期 类型 石闫公路收费站总占地262亩，总建1400元/平清清世界 东，西苑度假村以筑面积155000平方多层 99% 2004年11月 方米 西，石闫公路以北。 米。 2004年7月一、二二期开盘；温塘河以西，石闫期1700元/平总占地90亩，总建筑迷你 2005年9月神池花园 公路以南，与西苑100%；方米 面积5万平方米 别墅 开始内部认度假村隔路相望 目前出购，11月19售三期 三期开盘 西苑温泉公温塘河以西，石闫1180-1550总占地200余亩，总 2004年7公寓 97% 寓 公路以北 元/平方米 建筑面积7万平方米 月三期开盘 温塘镇中部，御温1368－1538总占地为10亩，总建心岛怡岸 多层 66% 2005年5月 塘东临 元/平方米 筑面积12000平方米。 憩园山庄 尚未建设 绿色家园 莱茵假日 温塘镇建设的度假社区。 温塘镇中心广场西1650元/平总占地90亩，总建筑多层 100% 侧 方米 面积5万平方米 一二期销售完毕，三期1400元/平总占地80亩，总建筑温泉假日 莱因假日东侧 多层 共两栋 方米 面积5万平方米 楼，目前售出20余套。 1600元/平总占地为263亩，总一期一期平山县温塘镇东侧多层阳光河谷 方米—2000建筑面积126300平方90%，2期05/4/28；二220余米的山岭上 别墅 元/平方米 米。 33% 期05/9/28 公寓：平山县温塘镇东部1480—1660总占地为145亩，总多层温泉桃花城 温塘镇中心广场以元/平方米； 建筑面积38000平方50% 2005年9月 别墅 东 别墅 ：2350米，别墅5000平方米。 元/平方米；

二、区域房地产市场特征 （一）畅销楼盘的特征

根据调查，温塘在售项目中“阳光河谷”和“神池花园”社区的销售较

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好。其共同特征如下：

●户型面积多样，且各有特色。总体上以40～120平方米的小户型为主，阳光河谷以度假小公寓和特色跃层为主，神池均为迷你别墅。

●楼层低，基本在5层以下，绿化率高，一般达到40%以上。 ●立体错落布置较好地迎合了休闲度假的心理需求。户型设计一般为宽厅、小卧室、超大洗浴间、小厨房、大阳台布局。楼宇规划错落有致，立面造型多采用欧洲现代风格、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。

●娱乐功能丰富，休闲娱乐场地宽阔（游泳池、会馆、小型广场等），根据山体自然形态，营造别具特色的娱乐设施（攀岩、射击场、人造沙滩、窑洞酒吧等）。

●推出时机恰当，宣传力度大。以上两个小区推出正值温塘市场成熟期，景观楼盘相对较少，市场需求量大。 （二）滞销盘原因及不足

根据我们的调查，清清世界由于项目开发手续问题，现以被封盘；温泉假日三期，由于楼盘体量小，没有突出卖点，又紧邻阳光河谷没有形成竞争力；温泉桃花城，楼盘位置优越，但是景观不够突出，户型面积偏大，容积率偏高，楼盘综合素质较低。温塘市场上小型房地产开发上运作项目主要靠打广告，不注重大环境的营造和后期服务的跟进，且大部分无功能齐全的会所。

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第三部分 项目地块SWOT分析

一、项目优势

1、温泉水资源优势：温泉出水温度在70—90度，含有氡、铁、镁、氯、硫等32种对人体有益的化学元素，是国内外罕见的高温弱碱氯化硫酸盐氡泉。

2、位置优势：温塘镇处于诸多景区的中心地带，辐射西柏坡、天桂山、中山国、驼梁山、天台山等旅游区。项目所在地位于温塘镇东侧，是由市区通往温塘主干道的最前沿，在交通上占据了主动。

3、市场成熟：经过几年的发展，温塘拥有酒店、住宿、娱乐等设施，配套较为完善，市场较为成熟。

4、环境优势：丘陵地带、植被丰富、环境优美，是天然大氧吧。 5、交通便利：温塘距离石家庄市区51公里，属于城市的上等郊区。 二、项目劣势

1、土地劣势：土地地面肌理由黄土及少量岩石组成，土层厚度因地势不同各异，施工难度较大。

2、配套劣势：项目所在地距温塘镇1公里，距温塘镇配套有一段距离，必须自建配套设施，不方便利用温塘镇资源。 三、项目机会点

1、消费观念的改变：私人购买汽车量的快速增长，缩短了人们的空间距离感，提高了交通效率和生活品质，据悉仅2004年，石家庄市的汽车销售量已经超过了3万辆，由此反映了人们的购买力和交通能力的增加程度，距离已不是核心影响因素，更改变了消费观念。

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2、区位环境优美：据调查目前温塘、封龙山、蟠龙湖、石家庄市郊区等地的同类项目销售状况良好，此类产品已经发展到了较为成熟阶段，环境优美，远离城市污染与喧闹，是中高档住宅产品必备的因素。

3、生活方式的创新：健康+舒适+趣味的生活理念，已成为人们的时尚追求。本项目生活方式定位的差异性和建筑产品的创新性，将引领着石家庄市场的全新的生活方式和消费观念。

4、区位市场的成熟：温塘在售项目的增多，配套的日趋完善，吸引了为数不少的石市购房者。据调查有很多在温塘购房的客户，其购买目的是利用所购房屋及项目附属设施开展各种社交活动，活动内容为接待、员工度假、拓展训练、会议、朋友聚会、娱乐、公关等，由此提升活动质量。说明人们对这类产品价值已有更多的认识，由此逐渐产生多重效益，产品的需求点日渐增多。 四、项目威胁及困难点

1、市场价格档次风险：由于目前温塘地域的产品多以低档度假产品为主，市场销售价格仍偏低，对我公司项目的入市价格将有一定的限制，为高品质产品的打造产生了很大的制约。

2、配套成本及环境成本风险及影响：当前温塘镇在售项目多距温塘镇较近，温泉水使用和市政配套费用相对较低。而我公司的开发用地距温塘温泉水供应基地较远，且地势处于山丘地，配套成本相对其他项目较高。

目前开发的项目大多数不注重环境的投资建设，整体投入较低。而该项目开发用地有着丰富的环境开发条件，为提升区域环境，项目运作前期环境建设投入较高。

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