温塘项目前期策划报告

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一 70% 30% 0 方案二 60% 25% 15% 容积率 0.9 0.6 0.4 ———— 追 求 卓 越 1 德 达 天 下 ————

河北卓达住宅集团

方案一：

建筑形式 建筑面积（万平方米） 销售均价（元/平方米） 成本(万元) 收入(万元) 利润(万元) 利润率 方案二：

多层度假公迷你联排别建筑形式 建筑面积（万平方米） 销售价格（元/平方米） 成本(万元) 收入(万元) 利润(万元) 利润率

———— 追 求 卓 越 2 德 达 天 下 ————

多层度假公寓 迷你联排别墅 14.574 1800 22545.01 26233.20 3688.19 16.36% 4.164 2000 6744.01 8328.00 1583.99 23.49% 合计 18.738 ------ 29289.02 34561.20 5272.18 18.00% 寓 12.492 1800 墅 3.47 2000 townhouse 1.388 2300 合计 17.35 -------- 19324.29 5620.01 2399.30 27343.60 22485.60 6940.00 3192.40 32618.00 3161.31 16.36% 1319.99 23.49% 793.10 5274.40 33.06% 19.29%

河北卓达住宅集团

方案一、二利润对照表

方案 总成本 总收入 利润 利润率

结论：由以上对照表分析可得，方案二比方案一少投入1945万元，利润多2万元，单从经济核算结果看，方案二优于方案一；方案二中的townhouse产品的土地成本大，市场接受度有限、风险大，并且公司此类产品线较多，形成一定的产品线重叠。鉴于townhouse产品市场风险考虑，后期应随着市场的成熟度和接受度，再适当的调整该产品的比例。

另外，温塘区域内的可开发的产品线比较单一，而本项目又属于远郊景观型高品质物业，所以在规划和景观塑造上应该加强，从而使前期的产品以高性价比脱颖而出，形成强有力的品牌形象。

方案一 29289.02 34561.20 5272.18 18.00% 方案二 27343.60 32618.00 5274.40 19.29%

住宅集团产品研究部

2006-2-21

———— 追 求 卓 越 3 德 达 天 下 ————

河北卓达住宅集团

目 录

前 言..................................................................... 6 第一部分 温塘房地产市场分析............................................... 7

一、温塘镇房地产市场现状............................................................................................. 7

（一）开发情况.......................................................................................................... 7 （二）开竣工情况...................................................................................................... 7 （三）销售情况.......................................................................................................... 7 （四）空置情况.......................................................................................................... 8 二、温塘房地产市场销售分析......................................................................................... 8 三、房地产市场趋势......................................................................................................... 9

（一）价格趋势.......................................................................................................... 9 （二）户型面积和设计趋势...................................................................................... 9 （三）配套趋势........................................................................................................ 10 （四）规模及品牌趋势............................................................................................ 10

第二部分 竞争楼盘分析.................................................... 10

一、温塘镇房地产市场调查........................................................................................... 10 二、区域房地产市场特征............................................................................................... 11

（一）畅销楼盘的特征............................................................................................ 11 （二）滞销盘原因及不足........................................................................................ 12

第三部分 项目地块SWOT分析............................................... 13

一、项目优势................................................................................................................... 13 二、项目劣势................................................................................................................... 13 三、项目机会点............................................................................................................... 13 四、项目威胁及困难点................................................................................................... 14 第四部分 项目各项定位.................................................... 15

一、目标客户群定位....................................................................................................... 15 二、主题思想 …… 此处隐藏：4719字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……