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亿城集团股份有限公司

二〇〇八年度报告全文

致股东

过去的2008年发生了太多大事件，身处历史当中的我们，实际并不清楚，未来的历史会怎样描述今天。我们不知道，这次的全球经济危机仅仅是一次黑天鹅事件还是全球经济模式重构的开始？我们也无法确知中国的经济增长方式是否能成功完成调整。这一年，年轻的中国房地产业第一次迎来了真正意义上的冬天。08年初行业智者所预言的“拐点论”一语成谶，整个房地产市场从亢热急速降温到冰点。当大潮褪去，裸泳的人开始浮出水面；曾经被繁荣掩盖的错误，开始进入公众的视野。对行业未来的各种预测也从没有像今天这样尖锐对立和让人迷惘。未来十年，是一个诞生伟大公司的时代？还是投资者清仓离场的年代？毫无疑问，此时我们有责任将我们的思考与亿城股东们分享。

一个开放的思考总是不断地观察事情的两面，并且不断去验证试错调整自己的观点。我们先看乐观和理想的一面：虽然行业的冬天到来了，但支撑中国房地产业发展的一些最基本因素并没有消失。可以预见，人类历史上最伟大的一次城市化浪潮远没有结束，人口红利效应还要持续若干年，中国经济增长的效应还会持续外溢在房地产价格上。这些因素决定了，如果我们从一个较长的历史纬度来看，中国房地产企业的发展远没有达到其增长边界，看好并投资中国房地产企业的最基本逻辑并没有发生改变。但是理想终要回到现实，思考也不能止于概念。我们怎么看待这一次行业冬天？冬天到来时我们处于什么样的位置？我们对行业的理解对吗？我们准备怎么度过冬天？这一切都是我们必须向广大股东清楚回答的问题。

在我们展开思考之前，还是让我们回顾一下亿城人对房地产业的认识。亿城员工手册上写明：房地产具有消费品和投资品的双重属性，与此对应，房地产企业的核心是“投资＋制造”。从房地产的消费品属性来看，今天的行业萧条只是昨日繁荣之果。当前几年房地产行业处于景气的顶峰时，供不应求的市场使得房地产价格上涨过快。当价格背离了购房者承受能力后，有效需求会随之萎缩；价格的上涨又刺激了供应的放大，供需的天平向另外一个方向倾斜。此后，只有价格回调，库存消化，供需才会重新平衡。另外一个角度，如果把房地产看作是投资品，这次房地产行业的调整就可以看作是全球资产泡沫破裂的一个缩影，泡沫破裂后，投资品价格将向下调整回到他本来的价值。而向下趋势一旦形成，市场“买涨不买跌”的心理还会继续强化这种调整。只有宏观经济真正复苏，使得人们对收入的预期发生逆转时，房地产业的调整才有可能结束。实证的经验还告诉我们，市场的运行是按照自身的逻辑向前发展的，政策的干预永远只能延缓，而无法逆转市场的趋势。思考的答案无疑是令人“沮丧的”：行业的冬天绝对不会是短暂的，那种憧憬行业会很快复苏的想法可能只是一厢情愿的希望。

危机永远是“危”中有“机”，危机何尝不是一次后发企业缩小与优势企业差距的机会。

过去几年，亿城基于对房地产企业是“投资＋制造”的理解，深深认识到，由于房地产的长加工周期，使得房地产企业原材料－土地的资产变动风险无法对冲。规模在带来更大盈利机会的同时，也会带来更多的资产风险暴露。因此，公司一直坚持以投资的理念获取土地，小心避开市场非理性氛围下的“赢家诅咒”，没有盲目追求规模。同时，公司保持了对外部环境变化的敏感性，在市场出现调整迹象的初期，果断地调整了公司经营策略，提出了“成本优先，现金为王”的操作思路。提前收缩了业务规模，并对部分储备项目进行调整，更改了合作方式，回收了部分现金。经过这一轮调整后，公司实际承担开发风险的项目主要剩下苏州新天地和北京亿城西山华府。而这两个项目都是2005年取得的土地，较低的土地成本为公司下一步在严峻的市场条件下，依然保持较快去化速度和良好盈利水平奠定了基础。而九亿元公司债的审核通过，使公司再有机会获得一笔未来发展的储备资金。正是这些措施的正确实施，才使亿城现在可以保持一个相对健康的资产状况面对冬天。

但是，较轻的仓位、相对良好的财务状况这些并不足以保证在行业的冬天给股东带来丰厚的回报。决定一个企业长远价值的还有：作为价值链上的一个环节，他是否具有以最小的投入创造最大价值的能力。专业的积累固然是一个漫长的过程，但开放式的学习，聚焦差异化的细分市场，也是后发企业的优势之道。未来，亿城将聚焦“实惠高端”这一细分市场，以客户导向为标准重整我们的各个专业环节，以全员成本运动进一步优化成本关键点的控制。我们相信，这些看似平凡的动作，只要持续推动就能真正地提升一个公司的内在价值。行业的冬天虽然漫长，但并不意味着我们无所作为。我们预计，就像市场疯狂时，各种天价土地提前透支了房价上涨的预期一样；在恐惧的市场氛围下，土地市场的调整幅度将足够反映房产价格未来的下跌，甚至是超调；因为现实的市场永远是效率不完全市场。未来这一段的市场调整期正是购入优质土地资源的机会之窗。正如巴菲特所言，“资产大部分时候都是被高估的”，因此，只有行业调整的时候，我们才有机会取得具有足够安全边际的土地。2009年，在完成公司债的发行后，我们将一方面快速去化库存，另一方面将谨慎购进新的优质土地，争取“乘低换牌”，化行业调整的逆境为机遇，实现反周期成长。

尊敬的各位股东，感谢大家在行业冬天对亿城的坚守。我坚信，虽然我们无法预测明天，但可以耕耘现在；虽然我们无法控制股票的价格走势，但可以专注公司内在价值的成长；今天的努力和坚守会让我们收获在明天。

亿城股份董事会

2009年3月10日

重要提示：

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

公司实有董事11名，出席会议董事11名。

公司董事长宫晓冬、财务总监乔铁强、会计机构负责人裴雪梅声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

目录

释义...................................................................................................................................................... 4 第一章 公司基本情况简介................................................................................................................ 5 第二章 会计数据和业务数据摘要.................................................................................................... 6 第三章 股本变动及股东情况............................................................................................................ 8 第四章 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 12 第五章 公司治理结构...................................................................................................................... 17 第六章 股东大会情况简介.............................................................................................................. 24 第七章 董事会报告..................................................................................... …… 此处隐藏：3085字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……