尚正行—2014年南阳市房地产市场运营报告(2)

2007年~2013年各年龄人口及劳动年龄人口占比情况2.5 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 0.3 0.1 -0.1 180000 150000 120000 90000 60000 30000 0

生育率世代更替线超低生育率标准 1.236 1.04

人口老龄化加速经济增速逐渐放缓 15340 15989 16714 17834 18499 19390

70.50% 70.00% 69.50% 69.00% 68.50%

2024393500

91129 25660

91647 25166

92097 24663

94051 22259

9407222164

93727 22287 22329

68.00%

2010年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2011年

2012年

2013年

2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 0~14岁人口 (万人) 60岁及以上人口 (万人) 15~59岁人口 (万人) 15~59岁人口占总人口比

年末总人口 (亿人)数据来源：统计局

总和生育率 (按年龄组计算)

计划生育作为我国的一项基本国策已经实行了很长时间，但基于“人口惯性”的因素，人口总数仍然呈现逐年递增的状态，但整体的生育率已处于较低的水平，2004年~2013年总和生育率均不仅大幅低于世代更替标准2.1,而且低于超低生育率标准线，2010年开始0~14岁人口占比一直维持在16%~18%之间，这说明中国社会代际人口中的下一代在减少，已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代。 自2012年开始，在经济学中被称为人口红利的劳动年龄人口(15~59岁)开始出现下滑，这是自2007年以来的首次下滑，

同时从2010开始人口老龄化的趋势将进一步加剧，这意味着人口红利将趋于消失，房地产购买主力军规模逐渐减少，人均GDP、投资和资本存量的增长速度将持续下滑，公共债务规模持续扩大。

南阳市2014年房地产市场年报：土地市场,商品房市场及房地产市场预测。

随着2011年底国内经济下行压力的加大，劳动力的平均工资增速将继续减缓趋于平稳，就业人口的增长会随着经济的下行有所影响，但不是唯一的影响因素2007年~2013年城镇单位就业人员年平均工资及同比增速60000 5000040000 30000 20000 10000 0 77500

2007年~2013年全国就业人口及同比增速0.5

21

77000 76500 76000 75500 75000 74500 74000

0.41

0.45 0.4 0.35

政策刺激经济回暖

经济疲软，工资增速放缓

18 15 12

0.32

0.3 0.25 0.2

11.58

10.06

9 6 3 0

金融危机影响

就业率上升经济增长下降反比态势

0.15 0.1 0.05 0

2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年年平均工资 (元)数据来源：统计局

2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年就业人口 (万人)同比增长 (%)

同比增长 (%)

从2007年开始，城镇就业人员的年平均工资逐步的提升，这与劳动生产率，经济发展引起的通货膨胀，国家的保障政策，以及劳动者自身素质提高有着密不可分的关系，但逐年增加的劳动力成本将

会降低国内企业的竞争力，加大国内的就业压力，对于通胀也有一定的推动作用，随着2011年底国内经济下行压力的加大，劳动力的平均工资增速连续两年明显回落，未来劳动力工资增速将继续减缓趋于平稳。 我国的就业人口增长与经济的发展不完全符合“奥肯定律”,2008年~2011年期间，GDP增速逐年下降，但是全国的就业人口仍然继续上升，这种所谓的反常现象是由于工资的增长率在其中起着负向调节的作用，其次目前我国的产业结构正在转型，对就业也有着调节的作用，再有就是国有经济的占比对于就业有着稳固的影响。

南阳市2014年房地产市场年报：土地市场,商品房市场及房地产市场预测。

中央政治局会议指出，2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年。要主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间；要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。信号一：主动适应经济发展新常态新常态意味着当前中国经济发展态势变了，决策层对中国经济发展的思路也在调整，宏观经济目标将会呈现多元化趋势。

信号二：保持稳增长和调结构平衡经济新常态下，要把转方式和调结构放到更加重要位置，只有微观基础和产业基础不断改善，经济稳定性也才能从根本上提高。

信号三：战略性新兴产业和服务业“双支撑”中国经济再靠以往大规模投资制造业和房地产业及外部需求，难以继续维持健康增长。这是中国经济由高速到中高速过渡必然发生的增长动力切换，也是重要的战略部署。

信号四：加快转变农业发展方式我国粮食连年增产，但粮食生产的各种资源要素已经绷得很紧，生态环境承载压力在不断加大。因此应该大力发展集约化的绿色农业，努力提升土地产出率、投入品利用率和劳动生产率。

信号五：优化经济发展空间格局突出“三大重点”此部署意在实现我国经济发展由东向西梯度推进，既有利于缩小地区差距和贫困差距，又能形成几大区域战略互动，打造新的经济支撑带和具有全球影响力的开放合作新平台。

信号六：就业和扶贫加以特别重视就业是民生之本，扶贫是做好民生工作的前提，作为明年民生工作重点，既抓住了基础，也抓住了重点，是社会政策要托底的具体体现。

信号七：经济体制改革抓落地今年以来，行政审批、金融、财税、投融资、对外经贸等重点领域改革不断推进，既在稳增长上发力，又有效推动经济转型、结构调整，为我国长远发展打下基础。

信号八：实现国际收支基本平衡当前支持国际收支进一步改善的条件已经具备，逐步实现国际收支基本平衡，对于保持宏观经济稳定性至关重要。

南阳市2014年房地产市场年报：土地市场,商品房市场及房地产市场预测。

经济表现小结

人口影响：中国社会代际

人口中的下一代在逐渐减少，已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，人口红利逐渐消失，房地产购买主力军规模逐渐减少，老龄化程度逐步加深。

经济影响：2014年以来国内经济逐步放缓趋于平稳，通货紧缩趋势显现，制造业仍然持续低迷，总体增速放缓甚至下行的趋势明显，企业在原材料采购，产量增加方面增速逐步下降，下游需求仍未启动，去库存化(特别是下游产成品环节)仍将继续。劳动力的平均工资增速将继续减缓趋于平稳，就业人口的增长会随着经济的下行有所影响，但不

是唯一的影响因素。

金融营销：随着通胀压力的减小，应对通货紧缩的一系列政策将逐步实施，房地产的发展将更加的趋于市场化。预计2015年灵活宽松的货币政策将适时的加以运用，以此来刺激经济发展。降息和银根的逐渐放松，将成为明年调控

应对经济下行的主基调，同时经济转型期间的不确定性也增加了银行“惜贷”的情绪。

南阳市2014年房地产市场年报：土地市场,商品房市场及房地产市场预测。

PART 1

宏观经济分析

全国经济环境分析 全国房地产行业环境分析

南阳市2014年房地产市场年报：土地市场,商品房市场及房地产市场预测。

2014年楼市关键词：分类调控，限购取消，930新政、央行降息，救市，新常态限购松绑、调整公积金使用门槛、购房及契税补贴……自2014年楼市急速转冷，地方政府纷纷出台救市措施，刺激市场回暖；同时，金融管理部门对住房信贷政策也进行了微调；中央层面也明确提出“稳定住房消费”,并要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。面 …… 此处隐藏：2904字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……