2012年成都商业综合体分析报告(3)

项目介绍： 由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、 住宅、酒店式公寓、商场，公寓采用纯住宅的方式，实行“纽约式”统一管理。项目商业 和办公楼物业已申报获得LEED环保预认证金奖。 主力店及入住商家： 国际名品购物中心：高纬环球购物中心。 目前已经入住晶融汇的企业有：渣打银行、荷兰银行、库柏、葛兰素史克、汇丰银行、日 本东京三菱UFJ银行、小松、住友商事等诸多外企行业。 项目特点： 优： ①位于地铁2、3号线交汇处交通便利②项目周边聚集了众多商圈，隶属于成都繁华的春熙 路、红星路、大慈寺商圈，区域内群体消费能力较高，有利于商家的集聚，实现品牌象征 效应。③项目科技含量较高，楼体拥有“太阳屏幕”系统，靠自然光即可形成外立面的广 告图案。

④国外优秀运营管理经验值得学习 劣： ①周边商圈林立，竞争性较强②高地价加上高定位，消化群体主要倾向高端，大众认可度 不高。③地下商场部分未能在建设初期配套地下人行通道，对于消费群体吸引造成损失。

14/17

成都综合体分析之 东大街板块 ③ 环球贸易广场

新鸿基环球贸易广场

(业态：写字楼、酒店、公寓、住宅)(特色：主楼280米高度，顶楼360全景观，三大港商强强联手)

开发单位： 成都新鸿基、九龙仓、恒基兆业三家港商公司 物业公司： 香港超卓管理服务有限公司 占地面积： 200000平方米

建筑面积： 1200000平方米商业面积： 130000平方米 商务面积： 110000平方米 酒店面积： 40000平方米 住宅面积： 210000平方米 地下商场： 10000平方米 产品规划： 甲级写字楼，超五星级酒店、酒店式服务公寓和大型购物广场、国际化住宅 等生活配套建筑 营销方式： 写字楼可租可售 项目介绍： 环球贸易广场具有甲级写字楼外，超五星级酒店、酒店式服务公寓和大型购物广场、国际 化住宅等生活配套建筑，其中包括多栋楼宇，其主体建筑高度预计将在280米以上，将效 仿帝国大厦，全面开放顶部空间供城市观光，有专用电梯直达，可360度观光城市全景。 主力店及入驻商家： 希尔顿集团旗下的白金五星酒店品牌———康纳德酒店 项目特点： 优： ①项目体积庞大，功能全面，配套完善。②强强联合，打造地标建筑，有利提升产品价值 定位。③项目整体定位于高端市场，写字楼主要吸引国际高端客户群，购物广场引进国际 顶级品牌店，辐射范围高端消费人群和旅游者，高档服务式公寓满足金融街从业者的高端 居住需求。④一万平的地下商场，将与地铁站厅层直接对接。 劣： ①多家港资企业联合制造，虽可做到降低风险，减小成本的功效，但运营管理以及资源管 理等都会有一定的阻隔和障碍。致使地块07年至今未能竣工②周边同行业嘉业国际城、国 瑞大厦均已进行收尾工作，此地块运作进度缓慢，错失占领市场份额的优先机会与高空争 霸的制空权。③项目定位为单一的纯高端产品，具有一定片面性，增加运作风险。

15/17

成都综合体分析之 人南及天新 板块 ① 保利中心

保利中心(业态：写字楼、公寓、住宅)(特色：甲级写字楼，时尚精品街)开发单位： 物业公司： 占地面积: 建筑面积: 单层建筑面积： 公寓面积： 商业面积： 建筑层数： 容积率： 绿化率： 装修： 产品规划： 营销方式： 保利地产 保利物业 43682平方米 390000平方米 2000平米 138900平方米 157000平方米 地上25层，地下3层 5 30% 毛坯，菜单式 甲级写字楼、时尚

精品商业廊、LOFT精装公寓于一身 写字楼可租可售

项目介绍： 地处成都市南部，邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等地标性物业，区域内写字 楼出租率达90%以上。 主力店及入住商家: 保利中心亚太广场、保利中心SOHO沸城、保利中心酒店等 项目特点： 优： ①毗邻周边家乐福、威斯顿联邦大厦、仁和春天店、力宝大厦等，隶属是成都高档居 住社区，生活舒适度和片区环境较好。②保利中心地理位置优越，紧邻人民南路和地 铁一号线，未来升值空间极大。③自有物业形式，且品牌口碑较好，对营销带来一定 帮助。 劣： ①保利中心受区域内老房子较多影响，整体形象受损，片区街道都比较狭窄，交通不 便，常出现路堵。②项目密度高，部分房源采光容易受到遮挡，后续营销障碍较多。 ③首次进入成都市场，在营销和运营管理经验方面处于摸索阶段。④自有商业广场， 获悉多数品牌多为重复，缺乏新鲜感，不具备新兴品牌的竞争优势。

16/17

成都综合体分析之 人南及天新 板块 ② 来福士广场

凯德·来福士广 场

(业态：写字楼、购物中心、服务公寓以及酒店)(特色：中国风范特色建筑，环保科技获国际奖项)

开发单位： 凯德置地(中国)投资有限公司 物业公司： 万达物业公司 占地面积： 32571.78平方米 建筑面积： 309541平方米 酒店面积： 43228平方米 商场面积： 73784平方米 公寓面积： 13214平方米 写字楼面积：75645平方米 装修： 容积率： 绿化率： 毛坯 6 30

产品规划： 写字楼和住宅，零售、商店、餐厅和休闲为一体场所 营销方式： 写字楼只租不售 项目介绍： 以巴蜀文化、三峡风光为设计原理，并融入热回收系统、水蓄冷、能源管理系统、雨水回 收系统、屋顶绿化等绿色科技配套。整个购物中心将会有60%的国际品牌、30%的旗舰店或 首次进入成都的品牌，两幢国际甲级写字楼、一幢购物中心、一幢珍藏单位、一幢酒店和 一幢国际高端服务公寓，拥有最综合全面的业态，实现工作、生活、休闲、娱乐等无缝对 接。 主力店及入住商家: 多数引进成都先例商家入驻，包括ZARA、H&M等大众认可度较高品牌 项目特点： 优： ①融入中国建筑风格，建筑风格特色鲜明。②建筑环保科技先进，环保理念深刻，获得国 际环保机构认证，增加自身价值。③招商项目高端且新品较多，多有外地自主品牌入驻， 对当地新兴消费群体吸引力较大。④地处人南沿线，未来发展前景有上升空间。 劣： ①建筑密度较高，采光受限较多。②科技环保投入力度大，致使前期成本颇高，运营成本 负担较重。

17/17