济南商业项目市场调研报告(7)

来源：网络收集时间：2026-08-30

导读：第三部分济南市主要商业物业调查济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广� ⒁何锕愠 ⒐蠛凸何镏行摹⒐蠛蜕滔谩⑷嗣裆坛〉龋笮统杏幸小⒋笕蠓ⅰ⑹兰土⑽侄暌约凹唇档募依指５

第三部分济南市主要商业物业调查

济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。详见附件。

图10 贵和商厦及贵和购物中心实景

图11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城

结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。在业态设计上，均以女性消费品为主。在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。

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第四部分济南市商业物业租售价格

一、泉城路周边商业物业租售价格

位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元/平方米，均价达3.6万元/平方米，突破金街竞买最高价29798元/平方米，创济南商业物业售价新高。虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。

由于经营状况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。目前整体租价水平为300元/平方米/月，合3600元/平方米/年。个别内部商铺每平米年租价达到1022元，远远低于最初对租金水平的预期。

图12 泉城路西首三联家电及万达·沃尔玛商业广场

就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房7920元（21.7元/平米/日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房1643元（4.5元/平米/日），在县西巷—舜井街—泉城路路口附近，每平米年租金在3000-3200元（8.2-8.76元/平米/日）。各商业物业租售价详见附表3。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在1.6-8万元/平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在3万元/平方米。

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二、经四路沿线商业物业租售价格

(一)经四路商业街

经四路商业街隶属济南市市中区，全长约450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。现有商铺48间左右，面积从6平米-200平米不等，主力面积在15-20平米左右。

经四路商业街创建于上世纪80年代末，经四路尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。99年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。同时，地下人防商城开始运营，在两年多的时间里，该路段的经营情况大不如前，造成众多商家纷纷撤场，据不完全统计，在目前该路段经营的五十多家商家中只有十家左右，营业年限达到三年。该路段靠近人民商场，客流量较大，客户购买力较强，其消费群体主要集中周边市民，及过往游客，覆盖区域集中在市中、天桥及历下等区。该区域每平米年租金1200—3504元，平均2076.3元。各商业物业租价水平详见附表4。

（二）永兴人防地下商城

该商城客流量较大，经营产品，多数为时尚类服饰，因此，来此购物者以年轻人居多。此处商家进货渠道，多来自周边城市的批发市场，一般货品的销售价位在100-200元左右，属中低档货品。该区域每平米年租金约2700—6500元，平均约4000元。各商业物业租价水平详见附表5。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，经四路商业物业的销售价格在1.2-3.5万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米。同处该地段的永兴人防地下商城由于人流量较大，售价水平高于地面商业物业，约在2.7-6.5万元/平方米，整体售价水平在3.5万元/平方米左右。

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三、文化西路商业街租售价格

文化西路商业街，创建于90年代初期，周边高校林立，带来无限商机，客流量较大，已成为济南市比较繁华的商业街之一。该区域经营模式以独立门面零售店为主，业态以男女服饰为主，商品较为时尚前卫，主力消费群为年轻消费者，并分布各色餐饮店。

该区域每平米年租金3120—6336元，平均4430元。各商业物业租价水平详见附表6。

图13 文化西路历下大润发及沿街营业房

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，文化西路路段商业物业销售价格在3-6.3万元/平方米，整体售价水平约在4万元/平方米。

四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格

（一）花园路沿线商业物业租售价格

花园路是济南市第二条金街，商业物业的销售价格也在紧跟泉城路，位于洪楼广场西、与洪楼教堂隔路相望的慧都大厦底层商业房，销售价格达2万元/平方米，该区域商业价值由此可见一斑。目前，花园路底层商业物业每平米年租金水平中段区域1500—4000元，东段区域在1000元左右。各商业物业租售价格水平详见附表7。

（二）东关大街沿线商业物业租售价格

东关大街西端有老东门小商品批发市场，无论周末还是平常时段，该地段人流都较多，在这里购物可以说是“天天星期天”，大量的人流带来租金水平上扬，个别地段更好的商业营业房其铺面租金水平更是高达20元/平方米/日。该区域每平方米年租金水平在2000元左右。各商业物业租价水平详见附表8。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，花园路路段商业物业销售价格在1-4万元/平方米，

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整体售价水平约在2万元/平方米；东关大街路段整体售价水平亦在2万元/平方米左右。

图14 老东门小商品市场、租金高达21元/天/日的铺面及周边滚滚人流、车流（星期四）

表4 各商业区商业物业售价及地理特征分析

序号 1 2 3 4 5 6 7 商业路段泉城路沿线县西巷南端经四路商业街永兴人防地下商城文化西路沿线花园路沿线东关大街沿线售价水平 16000-80000 30000 20000 40000 44000 20000 20000 价格地理特征西段高，东段低南段高，北段低两端高，中间低中间高，两端低南侧高，北侧低中段高，两端低西段高，东段低

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