济南商业项目市场调研报告(6)

图8 泉城广场北侧规划区域现状

按照目前被业内看好的A套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为15米、30米、45米和50米四个层次。

按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长200米，南北进深150米，45米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省第一。

图9 泉城广场北侧规划示意图及“天圆地方”主题建筑效果图

功能配置上一至三层为大型购物中心，四至十一层为商务办公、商务公寓、会议中心、健身中心等，十二、十三层为圆形的景观餐厅、娱乐中心及观光厅。屋面可设置娱乐中心、观光平台及景观餐厅，由专门的电梯直达。

新规划的出台及公示显示了政府在泉城路—泉城广场商圈建设上的重视程度，也预示了泉城路商圈将进行自商业街改造以来又一轮商业资源的整合。

结论：纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花园路—老东门商圈等。这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。

基于此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。

第 18 页 共 50 页

二、各类商业物业主要特征

（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化

大型商厦经营面积均超过1万平方米，是规模化、集约化的物业项目。 2、多功能性

大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。

3、购物中心形式

大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的SHOPPING MALL建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。

（二）专业市场物业的特征 1、专业经营

专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 2、商贸结合

专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在

第 19 页 共 50 页

购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。

3、专业商业街

专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了10多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。

（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合

社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。

2、商铺规模受社区开发状况制约

社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。

3、小型店铺

社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。

第 20 页 共 50 页