枣庄市中心城城市规划管理技术导则(4)

建设用地适建范围表》（附表1）执行；建设用地适建范围未列入的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。

需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整后报城市规划行政主管部门批准：

（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响； （二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降； （三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行； （四）不得擅自占用绿地，影响城市公共基础设施的配套。 建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：

（一）建设用地的界线以《建设用地规划许可证》确定的用地红线为准； （二）对同一宗建设用地，容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标不因《建设用地规划许可证》与《国有土地使用权证》的面积误差而变化。

单独开发的建设用地面积应不低于表2规定的下限值，当低、多、高层建筑混合布局时，按大的下限值控制。 表2 单独开发地块建设用地面积下限值

工业、仓储类建居住建筑 建设项目类型 商业、办公类建筑 筑 低层 多层 高层 低层 多层 高层 --- 用地面积下限旧区 值M2（净用地 新区

2000 3000 4000 1000 2500 3500 1500 3000 4000 4000 1500 3000 3500 1500 11

建设用地未达到表2规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予以核准建设：

（一） 邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的；

（二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）其他特殊情况，无法调整、合并的。 第十条 带征及拆迁用地应符合下列规定：

（一）用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、拆迁相应范围的用地。邻近建设用地有下列情况并且尚未征用或拆迁的用地，应纳入带征或拆迁用地范围：

1、宽度大于20米并且小于等于30米的沿河绿地、沿路绿地（小于等于20米纳入建设用地，大于30米则另行征用）； 2、铁路隔离绿地；

3、规划道路的半幅、道路另一侧为河流、绿地或者为已经征用的土地，则应为全幅；

4、宽度小于等于30米的管廊用地； 5、边角地、余留用地。

（二）带征及拆迁用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。

临时用地的使用应符合下列规定：

（一）临时用地的使用应取得《临时建设用地规划许可证》，属下列情况之

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一，城市规划行政主管部门可核准使用临时用地： 1、市政公用基础设施的施工场地； 2、拆迁过渡房建设；

3、其它因城市发展需要建设的临时性、过渡性、公共设施。

（二）临时用地内不得建造永久性建筑、构筑物，不得改变临时用地的使用性质；

（三）临时用地使用期限一般不超过二年，需延长使用期限的，用地单位应在期满30日前重新办理《临时建设用地规划许可证》；

（四）临时用地使用期满或因城市规划实施需要提前使用时，用地单位应无条件服从，在规定的限期内自行拆除用地上的建筑物、构筑物及其他设施。

建设项目分期建设应符合下列规定：

（一）居住用地面积小于等于30000平方米、公共设施用地面积小于5000平方米、工业用地面积小于等于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案实施，不得分期建设；

（二）用地面积大于前款规定最小值的建设项目，需分期建设的，应编制整体的规划设计方案和分期建设方案并经城市规划行政主管部门批准。 禁止在工业用地上建设住宅、宾馆等设施；工业区的工业项目建筑容积率不低于0.6、建筑密度不低于35％、绿地率不高于15％、厂前区用地比例不高于7％。

城市地下空间的使用应符合下列规定：

（一）应符合城市地下空间规划，服从规划管理；

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（二）随着地面建筑进行的地下工程建设，应随地面建筑一并经城市规划行政主管部门批准，独立建设的地下工程项目，应经城市规划行政主管部门批准后方可建设；

（三）编制城市地下空间规划应符合国家勘察、测量、水文、地质等方面的规定，地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。 第四章 建筑容量

在城市规划区内的新建项目，建筑容量控制指标在已编制详细规划中确定的，按照已编制的详细规划执行，未编制详细规划的，其建筑容量上限值不得超过表3的规定： 表3 建筑容量控制指标 控制用地 指标面积 用地类型 居低层 0.8 33％ － － 40％ － 0.7 1.4 2.6 2.2 4.0 30％ 26％ 23％ 38％ 36％ 0.6 1.2 2.2 2.1 3.8 27％ 24％ 20％ 36％ 35％ 14

2公顷以下 2－10公顷 10公顷以上 建筑密容积率 建筑密度 容积率 容积率 建筑密度 度 住 建多层 － 筑 一般高层 － 多层 2.4 办 公建高层 －

筑 公寓式办多层 2.6 公建筑 高层 － 多层 2.8 商业建筑 高层 － 商业 高层 － 综合楼 低层 0.9 工业建筑多层 1.4 普通仓库 高层 － 35％ － 1.6 2.2 38％ 33％ 1.5 2.0 35% 30％ 45％ 1.0 48％ 0.8 40％ － 4.0 35％ 4.5 33％ 多层 2.2 40％ － 45％ － 40％ 2.5 4.2 2.6 4.0 2.5 40％ 38％ 40％ 35％ 38％ 2.3 4.0 2.4 4.5 2.0 37％ 35％ 35％ 33％ 35％ 对于城市规划区内受地块现状条件制约因素（如地块规模、地块形状、周边环境）影响较大的拟开发用地，其建筑容量在征得城市规划行政主管部门同意后，可在表3规定的基础上适当增加。

在城市规划区内扩建、改建的项目，其建筑容量应不得超出表3的规定。 表3规定的指标，适用于单一类型的建筑基地，对于混合类型的建筑基地，可参照表3的规定执行。

对未列入表3的科研机构，大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术以及托幼等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表3中居住建筑的控制指标。

建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表4规定增加建筑面积，但增加的

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