西南国际商贸城物业管理方案 - 图文(10)

铜仁天阳物业服务有限公司思南分公司

外部管理制度和内部管理制度两大类。

1．外部管理制度

(1)《临时规约》，内容包括：

有关概念的定义；明确西南国际商贸城业主的权益、义务和责任；明确西南国际商贸城业主应享有的权利；明确物业服务者的权利和责任；明确对物业公共部位及公共设施的管理；对物业全部或部分损坏无法正常使用的规定；管理费用规定；法律责任；其它事项。

(2)《用户手册》，内容包括：

物业概况及管理；用户须知；日常管理与维修；综合服务；其它。 (3)《西南国际商贸城管理规定》，内容包括：

项目的管理机构与管理原则；项目管理机构的职责权限；项目物业设施的使用、维修和养护；环境和安全的管理；综合服务；管理经费问题；违反管理规定的处理原则；对管理处和管理人员的要求；

建设精神文明小区。

(4)《西南国际商贸城业主行为的规范条例》，内容包括：

装修规则；水电、空调使用管理规定；电信及闭路电视使用管理规定；环境绿化管理规定；车辆管理规定；车辆管理规定；治安环卫管理规定；防火与防风管理规定。

2．内部管理制度

(1)职能制度。包括：综合管理部制度、工程部制度、秩序维护部制度、环境部制度。

(2)岗位制度。包括：各管理人员岗位责任制、各工人岗位责任制。

(3)综合管理制度。包括：员工守则；专业制度；培训制度、学习制度、劳动制度、会议制度；计划总结制度；经济核算制度；考核奖罚制度。

（4)管理程序制度。包括：各类计划、总结、报告、表格送报程序；部门费用申报程序；工程立项申报程序；员工任免申报程序；对外文件、表格送审程序；交接班程序；安全操作规程。

点滴关怀 贴心服务

- 46 -

铜仁天阳物业服务有限公司思南分公司

3.西南国际商贸城规章制度的建立要求：

(1)西南国际商贸城物业管理处管理制度的建立应符合相关的法律法规。所有管理制度的建立，均以法律法规及物业管理委托合同为基础，对西南国际商贸城各法律主体的责任和义务进行细化，保证物业管理委托合同的顺利实施。

(2)在建立西南国际商贸城物业服务内部管理制度时，以公共事务管理制度、行政管理制度、ISO9000质量体系为目标，结合西南国际商贸城物业服务的具体特点和要求，对整个规章制度体系作适当的修订，使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。

(3)规章制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。

(4)注重管理处各部门人员职责范围和工作关系的衔接，对物业管理错综复杂的各个管理环节，用不同的制度使其有序规范的运作，既有分工，又有合作，协调一致。

（5）制度文字条款简明扼要，使于员工理解、记忆、接受、执行，也便于适时进行修改、调整、补充。

第四章 经费收支预算和管理费标准

一、经费收支预算 1.测算依据

（1）西南国际商贸城物业管理原始数据和有关规定 （2）国务院令第379号令《物业管理条例》 (3）思南县物价局有关规定和标准

(4)根据《物业管理条例》规定房屋维修资金必须有专款，用于房屋及公共设施的维修，本测算房屋维修资金不列入收支预算表

(5)无政策性文件可依据的，参照当地市场行情。注:测算末尾舍去 2.物业管理费用测算表（预估） 二.物业管理费用支出测算

点滴关怀 贴心服务 - 47 -

铜仁天阳物业服务有限公司思南分公司 西南国际商贸城物业管理费支出测算 测算面积：1000000 M 2序号 一 项目 办公管理人工费、人员服装费用 测算依据 以建筑面积1000000万 M 计，管理员7人（经理1人，经理助理兼事务部长1人、综合主管、机电维保主管、秩序维护队长各1人，客服主管1人，综合管理员1人）测算 工资标准按人均 元/ .人月测算 工资的28%测算 2测算式 测算结果 占总费用比例 小计 备注 -1 -2 员工工资 社会保险费 -3 福利基金 工资的10%测算 -4 工会经费 工资的2%测算 -5 教育基金 工资的1.5%测算 -6 二 -1 总编制人员服装费 办公费 通讯费 按800元/ 人年（冬、夏装 各两套）测算（按2年分摊） 以建筑面积1000000万M 计，按核编人数33人测算 电话费、网络安装费，按400元/月（含管理处办公室值班、监控中心心值班、机电维修值班电话） 2. -2 办公物资消耗 人员办公物品消耗按每月耗20元/人计 综合测算800元/月 -3 办公水电费（办公、住宿、厨房用） -4 社区文化活动按500元/月测算 费(宣传、告示、通知费等) 书报费 按100元/月测算 -5 点滴关怀 贴心服务 - 48 -

铜仁天阳物业服务有限公司思南分公司 -6 办公物资折旧费 入伙资料 物资装备费（按五年折旧） -7 -8 -9 按100元/户/年计 社会公众保险 5000元/年， 固定资产折旧 按照总面积3?，600平方米计算，200元/平方的装修费用，3年折旧测算 招待费用 交通费用 广告费用 综合测算，按每月300元 综合测算，按每月300元 综合测算，按每月200元 -10 -11 -12 -13 标识标牌费用 综合测算，按0.2元/平方计算，按两年折旧 三 公共设施、设备维修养护费 -1 机电维保人员人工费 以已总建筑面积1000000万 2M计，按机电维修工3人，除工程领班测算 工资按 元/人月计，其它社保费（28%）、教育基金（1.5%）按月工资的29.5%测算 . -2 维保物资折旧费 物资装备费（按3年折旧） 详见第二节维保物资装备表 -3 标志、路障等维修费 综合测算500元/月 -4 室外道路、雨污综合测算500元/月 水井、停车场、广场、雕塑小品、灯具、宣传栏、围墙等维护费及耗材费 -5 机电、智能化设施设备的维护费 -6 电梯维护及年检费用 公共水电费 综合测算500元/月 综合测算3000元/台，20台 2 四 建筑面积1000000万M测算 点滴关怀 贴心服务 - 49 -

铜仁天阳物业服务有限公司思南分公司 -1 公共场所灯具电费 综合测算（电梯、水泵用电、 公共路道、公共绿化、围墙、地下停车场电价： 元/千瓦；楼道公共用电电价： 元/千瓦）： （1）楼梯灯电费：多层 个单元，每单元 个灯泡，每个15瓦，每晚合计亮灯3小时/个、多层带电梯 个单元，每单元 个灯泡，每个15瓦 每晚用电度是按实际功率测算 （2）综合测算围墙灯电费： X个灯泡，每个15瓦，每晚合计亮灯10小时/个÷面积 （3）草坪灯：综合测算20千瓦/小时，每晚亮灯1小时；÷面积 （4）庭院灯电费：综合测算8千瓦/小时，每晚亮灯10小时；÷面积 （5）主道路灯电费：综合测算20千瓦/小时，每晚亮灯10小时；÷总面积 （6）地下停车场用电：综合测算10千瓦/小时，每天亮灯24小时；÷总建筑面积 -2 -3 水泵系统运行用电 综合测算5.8千瓦/台，13台、每天运行10个小时 …… 此处隐藏：1460字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……