物业工程制度流程（精）(6)

控制管理部份。

a) 主机接收不到报警点信息。 ?

参照4.9.2的维修步骤。

b) 计算机上接收不到报警信息。 ? ? ?

检查计算机上的管理软件“警讯中心”是否打开。 报警主机是否有报警信息。

接收机是否接到报警主机的报警信息，如没接到，是故障在报警主机信息输出部份及主机与接收机的连接线上。 ? ?

接收机和接收机与计算机的连接线是否有故障。 接头处计算机上的管理软件出现问题。

探测部份。

某一报警点无法报警。 ?

检查红外对射探测器的外壳是否被灰尘等物挡住使红外光线无法传出与接收。 ? ? ?

检查红外对射探测器的电源是否正确。

检查红外对射探测器到主机的连接线及接头处有无故障。 检查红外对射探测器内部电路。

12、消防自动控制报警系统 报警部分 a) 探头误报警 ? ?

把探头取下，对其进行清洁处理后，再把探头装上，看是否还报警。 换掉此探头。

b) 手动按钮、消火栓按钮误报警 ? ?

此现象多数是由于被人误按后引起报警，对其按钮进行恢复再装上。 换掉此按钮。

c) 区域机出现探头逐个报火警 ?

检查探头总线线路，多数是因探头总线相互间或总线与地之间有局部短路现象。 ? ?

检查总线隔离模块。 检查区域机内部电路。

d) 区域机出现探头逐个报故障

? ? ? ? ?

检查区域机到总线隔离模块的总线是否接好。 检查总线隔离模块到楼层总线的线路是否完好。 检查楼层总线是否有正常的电阻值。 换掉总线隔离模块。 检查区域机内部电路。

e) 区域机上的报警信息反馈不到消防中心 ?

检查消防中心控制主机上是否联接上了该区域机，如联接上了，则检查控制主机的设置是否正确。 ? ? ?

重新进行区域机与主机的联接，联接方法是将区域机关机后再开机。 检查控制主机与区域机的还将有接总线是否正常。 检查控制主机、区域机上的联网接口是否损坏。

联动部分

a) 讯响器、消防广播、风机、排烟阀在区域机报警后不动作 ? ? ? ?

检查区域机是否设置在联动状态下（设置成部分自动或全部自动都可以）。 检查联动控制模块是否完好。 检查联动控制线路是否正常。 检查区域机内部的联动控制电路。

b) 电梯、消防泵、喷淋泵、防火卷帘门在区域机报警后不动作。 ? ?

检查区域机是否设置在全部自动工作状态下。

同4.12.2.A的后三项类似。注意：其中防火卷帘门必须是在被设置的联动探头报警 后才能动作。

13、维修工工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用

干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

14、向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事

项，如住户有满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

15、一切正常后请住户在《维修单》上签名确认。

16、维修员回到工程部后，应及时填写好《维修单》（内容包括：维修内容、所用主

要材料、施工时间等），最后签上维修员的姓名以备查询。

17、工程部做好《维修单》的登记工作。

工程部员工培训管理标准作业规程

目的

规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。 适用范围

适用于物业管理公司工程部员工的培训。 职责

1、工程部经理负责监督及抽查本分公司员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

2、工程部经理负责提出年度员工培训计划，并负责具体组织实施。 3、工程部专业工程师负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。 程序要点

员工培训计划的制定

1、工程部经理于每年的年底前依据出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。员工培训计划的内容应包括以下各方面： a) b) c) d) e)

不违反国家的有关法律、法规； 有明确的培训内容； 有考核的标准； 有具体的培训时间； 有培训费用的预算。

2、专业基础知识培训

3、专业基础知识培训由工程部专业工程师具体负责。每月不少于一次。 4、专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。 5、培训内容：

— 电工类：

— 电工作业安全规程； — 电梯类：

— 电梯结构原理及安装维修； — 电梯的应急处理方法。 — 电梯实用技术。

— 给排水类：如给排水设备设施使用及维修保养技术；

— 弱电类：如电子技术基础，楼宇自控的原理；消防联动控制的原理；家用

电器的维修技术。

— 柴油机类：如柴油发电机使用及维修、保养技术； — 工程部与其他部门工作中的协调技巧； — 文明用语； — 仪表仪容； — 礼貌礼节； — 服务意识； — 服务技能； — 服务要求。 6、培训形式为集中授课。 7、考试方式：

— 试卷考试； — 课堂问答。 8、物业管理知识培训

9、物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。

10、物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。 11、培训内容：

物业管理法律、法规。其中：《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》为工程部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容； 12、培训形式：

a） 公司集中授课； b） 讨论。 13、考试方式：

a） 试卷考试； b） 课堂问答。 14、培训内容：

a） 操作安全； b） 日常生活安全。 15、培训形式为集中授课形式。 16、考试方式为课堂问答。

17、思想及文化方面的培训

18、思想及文化方面的培训由工程部主管具体负责。

19、思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。 20、培训内容：

a） 思想品德； b） 行为准则； c ) 语言表达能力。 21、培训形式：

a） 集中授课； b） 讨论。

22、考试方式为课堂问答。

23、特种培训。对于工程部的特殊工种（电梯、值班电工等）应按计划报请公司批准后，选送员工外培、或请专业人士来公司授课。

24、每次培训后，应由工程部主管将培训时间、培训内容、培训效果情况填入《培训记录表》。作为员工培训档案长期保存。

25、培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为1年；。

避雷系统保养

目的

保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。 保养周期

每年至少保养一次。 内容：

1、检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R<1Ω。 2 、检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。 3 、检查避雷线过变形缝处是否损坏。 4、检查网格有无损坏、变形、锈蚀。

5、检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。

6、检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉，若锈蚀严重，