商圈分析与开店环境策划(4)

(1)预计每日营业金额 预计每日营业金额=预估消费金额×可能客户数

(2)预计每月营业金额 预计每月营业金额=可能每日营业金额×３０ 5.固定费用

预估固定费用 ，固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目 6.预估变动成本

预估变动成本= % ×月营业额

变动费用：包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。 7.预估净利 预估净利（本预估净利为税前净利）=预估月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用

8.损益平衡点 损益平衡点=（固定费用＋租金）÷（１－变动成本） 9.商店组合

商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客。例如： (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。

步骤2.项目难点及解决办法 难点一：

对于开店没有经验，对于家居建材 插入图片 类没有深入研究，不了解行情 解决办法： 上百度，找度娘，到实体店进行学习和研究，实地考察

难点二：

解决办法： 步骤3

3.1店铺便利性评分表 考评中项项权重 目 店店招可视距25M之外可15~25M内看15M内看看到 到 15~25到 项目B 3分 2分 1分 等综插入图片 级 合得得分 分 2 面24% 离 可 店面面积25~35 或<15或>40 2 视性 （㎡） 店面开间宽度(30㎡) 店内空间高度 36~40 3.5M以上 3~3.5M以上 3M以下 2 2.5~2.8M3.5~3.8M 或<2.5M或>3.8M 2.8~3.5M 2 整个空间小部分区域大部分区应光性 自然光照自然光照不域自然光 2 充足 店面进深度 5-6米 橱窗（展示与通透性） 店面柱墙（影响布局） 空间效7% 功能性 足 照不足 3-5米或6-8米 其他范围 2 2个 1个 无 3 无 有 1 便于展示少部分不适等零售功合展示等功 能 形状利用效果 无死角 能 1个死角 多个死角 2 2 果 店无护栏，近无护栏，远公街道末面15% 交通易达性 公交站和交站和斑马端，远公 3 可斑马线 线 交站和斑接近性 道路结构 宽8米--10宽6~8米或米 店前无障障碍物 碍物，无台阶 店铺位于街道位置 店铺立地效果 10~12米 店前无障碍物，有台阶 马线 其它范围 2 店前有障碍物，有 3 台阶 接近1/3或接1/3~2/3处 其他位置 2 近2/3处 1个聚客点 无聚客点 3 是 不是 2 35 街道有无聚多个聚客客点 54% 街道客流主体靠近店面 一侧 店铺分流状况 点 没有分流 分流很少 分流较多 2 注：

? 商圈得分=∑综合得分,

? 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 ? 基础分=60分

3.2店铺便利性加分项目

项目 加分 项目 加分 项目 加分 项目 加分 广告灯箱位 店面朝南 门口有无休闲坐凳 街道店面风格统一度 路灯距店面近距离（店面直接受益） 店门允许外开 防火措施得当 店面处在拐角位置 注：符合加分标准的每个项目加1分 店铺便利性得分=∑综合得分,

综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和

3.3店址调查表 预期店所属分公司： 预期店位置： 性质：□直营 □加盟 □其他 店租＿6000＿元 转让费＿0＿元 店使用情况：□空屋 □使用 可迁入时其他费＿1000＿元 间：＿2017＿年＿6＿月＿6＿日 周围店铺的租金情况： 1、9000＿元/年(共120 平方米); 2、4500＿元/年(共70 平方米) 店面尺寸：面宽＿9＿米 纵深＿10米 店铺营业时间：从 9＿时＿0分--- 9＿时＿0分 店店面面积：＿90＿平方米