商圈分析与开店环境策划(3)

华为\\良品铺子 商圈大型休闲/娱乐场所：5＿家，分别是：明星KTV 占狼 众圣网咖 纯K 太古 女装品牌店：＿1家 主要有：多又多内衣连锁店 竞品店：4＿家 主要有： 吉家 红旗 零点 天易 3.2商圈综合评价，填写商圈评分表 考核中项 中考核项 小项 3分 2分 1分 得综合 分 得分 考核小项维度 得分标准 最后得分 中项 权重 商圈级别 商圈属性 商圈13核心商圈 次级商圈 边缘商圈 商业区 娱乐区、综合区 1 1 住宅区、金2 融区 衰退期 3 8 业态 % 商圈生命周期 商圈基础设施建设 成长期成熟期 好 形成期 一般 差 2 商圈52商圈潜在客高 中 低 2 2 购买力评估 % 群的消费能力 目标客流量/天（非周末） 预估饰品消费客单价 公交线路或停车站 主干道是否通畅 良好 一般 2 通畅 一般 2 400~600米 接近400米或600~800米 商圈主干道宽 8~12米左接近8米 其他范围 右 1家 1家 无 无 2 2 3 10 2 其它范围 2 8 100元以上 多于3个 2个 1个 3 3 50~100元 50元以下 2 大于50003000~5000小于3000人 人 人 5 3 商圈易达性 商圈人行道是否通畅 6% 商圈主干道长 商业28商圈主力店 2家以上 氛围 % 商圈品牌店 2家以上 休闲娱乐场所 竞争对手定位 商圈内同业竞争状况 注：

2家以上 1家 无 3 相同定位品牌 3~5个 不同定位品牌 2或6~8个 一般店 2 <2家或>8家 2 ? 商圈得分=∑综合得分,

? 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 ? 基础分=66分

任务二：项目选址

任务说明：明确项目选址的难点与解决方案。并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识。 步骤1.商业项目目标：

商业业态定位于是做便利店。集购物与餐饮于一身的商业项目。

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2-3项目经营目标确定应注意的问题

进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目标决定不同的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净利三者之间的关系。具体内容如下： 1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查

(1)与目前承租人洽询 (2)与其他店铺承租人洽询 2.预估每次消费金额

(1)评估本商圈抽样点适合开何类型之店

(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位 3.每日来客人数预估

(1)门店之人潮数 (2)门店入店率 门店入店率＝门店之来客÷各店之人潮数×１００％

(3)预估客户数 预估客户数=再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数

(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正 4.预计业绩