杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告

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杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告 目前我市住房现状特点：居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般。住房需求特点：大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。

今年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，我市房地产市场发生了一些变化。那么，我市居民真实购房需求有多大？消费者需要什么样的房子？他们对未来杭州楼市持什么样的预期？……带着这些备受市民关注的问题，我局与浙江工业大学房地产研究所联合编撰了《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》。报告认为，目前我市住房现状及住房需求特点可归纳如下：我市居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般；大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。

解读（一）：居民住房现状一般

住房建设任务艰巨

近年来，我市加快了住房开发建设的步伐，通过旧城改造、经济适用房建设、商品房开发，相继改建或新建了许多环境优美的现代化居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，许多居民住房条件得到不同程度改善。但本次调研结果也表明，我市住房建设的压力还很大，任务还很重。大量的居民还没有自已产权的住宅，许多居民的住房陈旧、功能落伍、面积不大。

近七成杭州户籍居民拥有自己的房屋产权

被调查对象中，拥有房屋产权的约占六成，租赁约占二成，其他（如与父母或亲戚同住等）占一成多。如按户籍分类统计，其中七成杭州户籍居民拥有自己的住房，而非杭州户籍在杭工作人员中，仅二成左右的人群拥有自己的住房。总体来看，在杭居民住房自有化率不高。

总体住房面积不大

住房面积是衡量居住水平的重要指标之一，其大小直接关系到居民居住条件的好坏。受访人群中，四成左右家庭住房面积小于 60平方米，三成左右家庭住房面积在61－80平方米之间，大于120平方米的不到一成。与其他城市相比，我市家庭住房面积偏小。根据《中国城市统计年鉴》数据，2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。省城镇调查队数据也反映了这一点，2004年杭州人均住房面积排名全省最后，仅为16.6平方米，而全省平均水平为23.9平方米。

六成住房建筑年代在 1990 年以后

我市大规模住宅建设始于上世纪八十年代，通过成片旧城改造、大规模商品房开发，改善了相当多家庭的居住条件，成效显著。从调查情况来看，近六成房屋是 1990年以后建造的。 自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低

住房空关率是反映住房市场风险的重要指标，本次问卷专门对拥有多套住宅家庭的第二套及以上住房的使用状态和出售意向进行了调研。结果显示：半数以上的第二套及以上住宅目前处于出租状态，其次为供亲戚朋友无偿使用和未交付的。处于空关状态的只占拥有二套住房以上家庭的一成多，占全部调查样本的 3%，表明我市住房空关率比较低，楼市总体上是以自住性需求为主，市场风险较小。 解读（二）：居民对现有住房满意度一般

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住宅品质有待提升

近几年来，杭州市委市政府高度重视居民住房问题，采取各项政策推动住宅市场健康发展，开发商也越来越从城市运营的角度出发，力求向市场提供更多的精品。同时，普通住宅消费群体也日渐成熟和理性，对居住品质的要求越来越高。此次问卷设置户型结构、采光通风、房屋质量、自然环境、物业管理、交通情况、配套设施等多项指标，了解居民对现有住房的满意度。

居民对住房综合满意度评价一般

若采用 5分制计算居民的满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，按满意度值计算公式计算，得到综合满意度评价均值只有3.12分, 表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。若再对各类情况的住房满意度进行深入研究，发现以下几个特征： 一是自有住房者满意度优于租赁户。 自有住房者综合满意度评价值为3.23分，租赁户为2.93分。尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但整体满意度水平依然一般。 二是房子越新，满意度越高，但2000年后建成的房屋仍未达到较满意水平。 总体上，新房品质要明显好于房龄较长的住宅，说明近年来住宅产业的进步是比较明显的；然即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意的水平，说明房产品综合品质离人们的预期还有距离。 三是家庭收入与住房满意度呈正相关。 若按家庭收入划分为中低收入（6万元以下）、中等收入（6－15万元）、高收入（大于15万元）三类，发现随着家庭收入的增加，对住房的满意度也有所提高。

配套设施和物业管理影响居住满意度

通过分析各项调查指标，呈现两大特点： 一是不同年代住宅在分项满意度上有差异性。 对 1980年以前的住房最为满意的是交通条件和自然环境，而处于劣势的是居住面积和户型结构；对2000年以后建造的住房最为满意的是采光通风和居住面积，最不满意的是配套设施与物业管理。这一结果符合杭州住宅市场现状特征，一些老房子往往位于市中心，交通便利，但其居住面积与户型结构已无法满足现代人的需要。而新房子尽管拥有较大的面积和良好的采光通风条件，但相关配套设施建设滞后，物业管理与居民期望值有较大差异，导致满意度也一般。 二是“大房子不等于好房子”。 大面积、大户型的住户除在居住面积、户型结构、采光通风和房屋质量方面满意度相对于小面积住户有较大提高外，在交通情况、配套设施、物业管理等方面满意度并无明显提高。

解读（三）：市场真实需求依然存在

多数居民看稳未来楼市

从解读（二）中，我们看到居民对现有住房满意度不高。这是产生购房欲望的最直接动因，也是产生巨大住宅潜在需求的重要原因之一。住宅潜在需求，即具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求，是一种未来的需求。本次调查结果表明， 2/5的家庭会购房，1/5的家庭可能购房；超过1/4的家庭拟在5年内购房，说明我市住宅市场的真实需求依然存在，且规模巨大。

巨大的潜在购房需求量的成因

一从住宅产业的发展规律来看，经济发展到一定阶段后，富裕家庭的消费支出结构和财富积累形式均会发生质的变化，住房将在较长时期内作为家庭消费与财富积累的主要对象。二从我市住宅的现状来看，居民住房条件过于一般，大量无房户急需解决住房，大量有房户则渴望改善住房，潜在购房需求依然很大。三是在加速城市化的背景下，独特优美的人居环境、区域单核的中心城市，使杭州表现出极强的吸引力，区外购房需求量巨大。

居民对楼市发展的预期以看稳者居多

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现代市场经济是一种信心经济，大众对楼市的心理预期直接影响楼市的供求关系，进而影响楼市的现期价格和成交量。在中央政府宏观调控的背景下，在杭城居民潜在购房需求量依然巨大的情况下，居民对我市楼市的预期如何？本次问卷从两个角度进行考察：一是居民对房价走势的预期。调查结果显示，近五成受访者认为 2—3年内我市房地产市场“稳中有升”和“稳定”；二是有两套（含两套）以上住房的居民对多余住宅的处置态度，用以反映市场发生大规模现房抛售、进而引起市场恐慌的可能性。调查数据表明有多套住宅的居民心态十分稳定,仍将继续持有多套住房。…… 此处隐藏：2710字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……