西安先锋公馆项目前期定位报告

小户型项目整体策划方案,包括前期产品定位、销售手段、推广方式、销售队伍组建等内容。

华岭围墙巷项目前期定位报告

众正出品 2007.9

小户型项目整体策划方案,包括前期产品定位、销售手段、推广方式、销售队伍组建等内容。

纲

市场分析 项目分析 项目定位 营销推广

要

小户型项目整体策划方案,包括前期产品定位、销售手段、推广方式、销售队伍组建等内容。

市场分析

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宏观分析篇－－－

1 政策导向调控 ：始于2004年

2004年下半年--2005年8月 两次加息、《国八条》、七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《物 权法》草案 …… 市场持币观望氛围浓厚，销售受阻； 西安房价未受明显影响，但涨幅放缓，同期销量较04年有明显下滑；

2005年9月--2006年4月

中央及地方政府多次强调，未来一年内将不再出台强制性调控手段；《物权法》 草案搁浅；西安官方发出06年房价稳步上涨5％的信号； 被压抑的市场需求迅速释放，购房者“买涨”异常踊跃； 在西安，仅2个月时间，房价上涨已超过4％（官方数据），接近政府设想的全年 上限，实际涨幅则远高于这个数字，业内估算近10％，达250元/㎡以上 ；

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2006年5月至 年 月至 月至2006年12月 年 月

国六条、九部委十五条、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于住房 转让所得征收个人所得税有关问题的通知、关于发布实施〈限制用地项目目录 （2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知 。 政策的频频出台使得消费者反应疲惫，并未出现严重的持币观望态势，说明消费 者对政策的依赖性逐渐降低，购买热情依然高涨，供求矛盾并不突出，价格增长 幅度仍然保持高位运行，官方数据价格增长幅度5.2%，高出政府设定的年度目标 5.0%。但实际涨幅远远高于这个数字。

2007年10月1日----------年 月 日

物权法实施，房地产市场---------------------

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2 土地市场状况

*从西安市土地供应量看 从西安市土地供应量看* 从西安市土地供应量看

时间 土地供应量

2002年 约2万亩

2003年 约1.5万亩

2004年 近1万 亩

2005年 约6500亩

2006年 约6200亩

土地供应量逐年递减，未来几年政府仍会紧缩地根，土地的增值更为明显

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3 商品房市场分析

*从西安市土地开发量看*

年度 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 新开工 (万平方米) 126.24 164.82 195.73 302.97 541.41 657.55 548.31 施工面积 (万平方米) 763.18 743.78 1172.58 1343.12 1633.68 2174.29 2383.56 竣工面积 (万平方米) 321.1 316.24 329.71 339.67 380.84 361.62 399.64 销售面积 (万平方米) 212.92 292.79 313.92 305.09 481.87 497.34 621.50

“国八条”、“八部委”等政策的影响较为明显，未来的宏观政策对楼市影响依旧

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4 未来走势判断

房价：仍将呈平缓上升态势

虽宏观调控将更细化、可执行性更强 但作为一个绝对的自住型市场，自住占到95%，受政策面影响不明显

区域：高新、曲江领衔，南北热，东起西稳

曲江、高新无疑是龙头，南郊自古就是风水宝地 经开

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