中国房地产市场与金融市场关系的实证分析_(3)

金融机构进行金融创新，必须具备一定的条件，这些条件除了金融机构自身的创新动机、较强的创新意识、一定的技术支撑和人才素质，以及公平竞争和必要的制度环境等条件外，金融资本介入的领域，或者说金融资本所服务的实体经济及实体资本的特点，也是一个重要的条件。通常，在其他条件一定时，金融资本所服务的实体经济及实体资本的特点越多、越鲜明，涉及的经济关系越复杂、矛盾越多，进行金融创新的机会就越多、空间就越大。房地产再生产就是一个金融创新机会较多，金融创新空间较大的领域。第一，房地产的不可位移性、价值较大、生产周期较长、与土地连成一体和耐用等技术经济特点很突出，与金融资本为其他一般实体资产提供金融服务相比，金融资本为房地产资产的运行提供金融支持和服务，会碰到更多的特殊性和难题，这就为金融创新提供了更多机会。第二，房地产问题既是一个经济问题，同时又是一个社会问题，经济的、社会的和法律的各种不同种类的制度在房地产再生产过程中会发生比较复杂的交融与碰撞，从而产生繁杂的制度关系和矛盾，这也为金融创新提供了更多机会。第三，房地产市场具有较强的区域性，各区域的房地产市场条件始终会存在着这样那样的差异，介入房地产再生产的金融机构只有不断创新出更多的新型金融工具、机构和制度等，才能不断满足不同区域的房地产市场对金融支持的需求，这显然增加了金融创新的机会。第四，介入房地产再生产的金融资本的具体形态较多，如银行、证券、保险、信托、基金等形态的金融资本，而且在这些不同形态的金融 17

中国房地产市场与金融市场关系的实证分析

资本中，有一些还有政策性和商业性之分，这些多种形态的金融资本共同服务于与其他领域相比特殊性很突出的房地产再生产，必须产生很多特殊的交叉、规避和互补等难题，解决这些难题，当然只有靠金融创新。

从国内外的实际情况看，在房地产金融中产生的金融创新的确也比较多，如房地产抵押贷款还款方式上就有很多创新成果，在房地产基金的种类上也有很多创新成果，房地产抵押贷款证券化更是一项著名的创新成果，由其引致的房地产抵押贷款证券品种和工具，及其相应的保险等创新更是不胜枚举。

正是因为房地产再生产对金融资本具有较强的引力，所以国内外的金融机构都非常重视金融资本对房地产再生产领域的介入和渗透，而且通过这种介入和渗透，也确实大大提高了金融资本的运行效率，房地产金融被称为金融机构的“黄金业务”。在一些发达国家和地区，房地产抵押贷款一直是银行的一项重要资产，如美国商业银行信贷资产总量中房地产抵押贷款所占的比重一般都在30%左右，英国商业银行的这个比重一般也在20%～25%左右，中国香港的这个比重则常常在40%左右，加拿大的住房贷款则与工商信贷、政府贷款业务几乎持平。在中国，住房商品化程度的提高使金融业介入房产业的深度、广度在不断扩大。现在很多地方的银行都推出了组合贷款，即低利率的公积金贷款。除了房地产信贷是金融市场的一项重要内容以外，房地产信托和房地产产业基金等形式也对金融市场产生了重大的影响，并且在将来几年里必将得到很大的发展。

从国内外房地产市场和金融市场的发展历史，我们可以发现，什么时期一个国家或地区的房地产市场兴旺发达，这一时期的金融市场必然兴旺发达，反之则相反。例如，香港的房地产市场在1976年至1980年这五年里持续繁荣，金融市场也随之持续繁荣。实践证明，金融市场的发展离不开房地产市场的发展，房地产市场的发展需要金融市场的支持，两者互相促进，共同发展[30]。

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第三章 我国房地产市场和金融市场关系的实证检验

第三章 我国房地产市场和金融市场关系的实证检验

前文从理论上分析了房地产市场和金融市场的关系，那么，我国房地产市场与金融市场的这种互动关系能否得到实证检验呢？本章以此为出发点，试图为科学认识和处理当前中国房地产市场与金融市场两个市场的发展关系提供一定的依据。

3.1 计量方法和模型

3.1.1 单位根检验

本文采用ADF(Augmented Dickey Fuller Test)方法检验时间序列变量的稳定性，即进行如下回归:

Δxt=α0+α1t+α2xt 1+∑α

i=1k3iΔxt i+μt (1)

其中: α0为常数项；α1、α2、α3i为系数项；t为趋势项；μt为白噪声序列。

假设检验：H0：α2= 0；H1：α2 0，如果接受假设H0，而拒绝假设H1, 则表明序列xt存在单位根, 即序列是非平稳的；否则, 表明序列xt不存在单位根，即序

列是平稳的。方程中加入k个滞后项是为了使残差项为白噪声.

3.1.2 协整分析

如果所涉及的变量是同阶差分平稳的，且这些变量的某种线性组合是平稳的，则称这些量之间存在协整关系。协整关系反应了所研究的变量之间存在一种长期稳定的均衡关系。从经济意义上说，这种协整关系的存在表明可以通过其他变量的变化来影响另一变量的变化。本文采用Engle和Granger于1987年提出的两步检验法进行协整检验，检验方法和步骤如下：

第一步，用OLS方法估计方程：

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