中国房地产市场与金融市场关系的实证分析_(2)

同时，市场化的调节手段必须在市场操作发挥作用，因此金融市场的完善程度决定了宏观调控目标的实现程度。

2.1.5从房地产的财富效应和投资工具属性上考察

首先，房地产的财富效应产生的房地产需求对房地产再生产的运行有重要影响，而只有在保险和担保公司等金融机构的支持下，房地产才能更好地发挥其财富效应。因为房屋的价值较高，使得房地产成为家庭个人最重要的财富之一。房地产的这种财富效应，是影响房地产消费需求和房地产置业投资需求的重要因素，对房地产再生产的顺利运行有着不可忽视的作用。但是，同其他一切重要的实物资产一样，房地产也存在着意外损毁的可能性，如地震、火灾、水灾等，由于房地产的价值较大，一旦发生意外损毁，房地产拥有者和投资者将遭受巨大的财产损失。因此，房地产作为一种大额价值的财产，要更好地发挥其较强的财富表现力，必须有相应的防范风险机制与之配套。这样，保险公司和其他有关的房地产置业担保公司对房地产再生产的介入，就成为房地产发挥其财富效应的必要条件。

其次，房地产所具有的保值和增值性使其成为一种较好的投资工具，投资者的房地产投资需求是对房地产再生产运行有重要影响的因素之一，而只有通过推行各种形式的房地产证券化，房地产的投资功能才能得到充分的发挥。房地产投资可分为两大类，一是通过建造房屋的形式而进行的房地产开发投资，二是通过购买已建成房屋而进行的房地产置业投资。显然，房地产投资主体多元化不仅是分散房地产投资风险，活跃房地产投资和交易市场的客观要求，而且也是满足广大投资者对房地产投资需求的客观要求。然而，无论是通过开发投资形式，还是通过置业投资形式进行房地产投资，都由于缺乏流动性而无法满足许多机构投资者的流动性要求。而对广大中小投资者来说，则面临资金投入量过大的门槛。提高流动性、降低房地产投资门槛的最有效途径，是打通房地产再生产与资本市场的通道，引入资本市场融资机制，通过股票、债券、信托凭证等金融工具，将房地产资产进行价值细分，化整为零，推行住房抵押贷款证券化等各种形式的房地产证券化，这样，机构投资者和中小投资者就可通过购买各种小面值的房地产证券和信托凭证等房地产金融产品，实现对房地产的投资。另外，从房地产投资的形式方面看，银行、证券、保险、信托等各种形式的金融资产介入到房地产再生 13

中国房地产市场与金融市场关系的实证分析

产中，可以拓宽房地产投资的渠道，丰富房地产投资的投资形式。

2.2 房地产再生产对金融市场的引力分析

在房地产再生产强烈依赖金融市场的同时，对金融市场也具有较强的吸引力。金融资本有主动介入房地产再生产并与之融合的强烈要求，这种引力主要表现在以下几个方面：

2.2.1有利于增强金融资本的市场渗透力

金融资本对市场的渗透力越强，表明金融资本对市场的占有率越高，从而意味着金融资本的增值能力越强。而在具有不同“广度”和“深度”的市场上，金融资本会表现出不同的渗透力。所以，市场的“广度”和“深度”特点是影响金融机构决定其资金投向的重要因素。

房地产市场恰恰是一个能够使金融资本的市场渗透力得到明显增强的市场。 首先，从房地产市场的“广度”方面看，房地产市场的参与者广泛，市场组织形式多样，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得提高其市场占有率的诸多机会。第一，房地产消费者涉及千家万户，这些居民家庭在空间上分布在几乎所有的行业上。这样，金融机构介入到房地产再生产中，为房地产消费者提供金融支持，不仅可以构筑起一个由不同地域、不同消费层次和不同行业的家庭及个人所组成的客户网络，并通过这个网络，将银行资本和保险资本等金融资本的触角延伸到广阔的地域空间及各个消费层次；而且可以通过为住房消费者提供有关的金融服务，广为宣传自己的金融产品及其服务特色，促进金融品牌的形成和巩固，从而促进和巩固金融资本在其他领域和行业的发展；还可以通过住房消费者在住房消费上的负债能力和住房消费水平等，获取住房消费者所在的各种行业的景气变化等信息资本，为提高金融资本在这些行业的运行效率提供信息服务。第二，房地产再生产过程的参与商较多，这些参与商涉及到诸多行业。因此，金融机构介入到房地产再生产中，必然增加了同这些参与商发生各种直接和间接联系的机会，这就为金融资本向这些参与商所在行业的渗透创造了条件。 其次，从房地产市场的“深度”方面看，房地产再生产中资产的运行形态是 14

第二章 房地产市场与金融市场关系的理论分析

多样的，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得向多种形态的资产渗透的机会。第一，房地产再生产中的土地和房屋是最典型的固定资产，金融机构介入房地产再生产，促进了金融资本与固定资产的融合。第二，房地产市场中建筑商和装饰商等的生产活动都需要大量的流动资产，金融机构介入房地产再生产，也促进了金融资本与流动资产的融合。第三，房地产再生产中房产的固定性，决定了房产流通实际上是一种观念上的流通，或者说是一种产权流通，这样，房地产交易主要也就表现为产权交易。所以，金融机构介入房地产再生产，是金融资本对产权市场的一种有效渗透。第四，在银行资本介入房地产再生产后，为解决消费性住房抵押贷款的流动性问题，房地产抵押贷款资产可进行证券化，这样，银行资产、证券资本、保险资本等不同形态的金融资本可进行相互渗透和融合。

2.2.2有助于提高金融资本的增值能力

金融资本是一种虚拟资本，是服务于实体资本的。不同的实体资本在经济与社会发展中的地位不同，在保值和增值性上的特点等方面也不同，所以，金融资本服务于不同的实体资本，必然会有不同的金融资本增值效果，或者说必然会有不同的生息效果。正是因为这个原因，使得金融机构在决定资金投向时，不得不考虑金融资本所支持和服务的实体经济。如果实体资本在经济运行中具有重要地位，又有较好的保值增值性，那么该金融资本也会有较好的增值效果。

房地产比较符合这种要求。首先，房地产在国民经济与社会发展中具有非常重要的地位，其不仅在全部实体资产中占有较大比重，而且其再生产对整个国民经济的运行有重要影响。如我国2004年末的全部有形资产中，房地产占29%。其次，房地产还具有较好的保值增值性，其主要原因，一是房屋的耐用期限很长，一般房屋的自然耐用年限都在50年左右，便于长期持有；二是房屋与土地连成一体，而土地是不可再生资源，随着经济与社会的不断发展，社会再生产对土地的需求必然越来越大，土地的供求矛盾会日渐增大，因此，在既定条件下，土地的价格从而房屋的价格是趋增的。所以，金融业介入房地产再生产，将金融资本服务于房地产实体经济，有利于提高金融资本的增值能力。

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中国房地产市场与金融市场关系的实证分析

2.2.3有利于提高金融市场的运行效率

不同商品的再生产过程有不同的资金流特点，而商品再生产过程中的资金流量和流速对金融资本在该商品再生产中的营运成本有重要影响。所以，商品再生产的资金流特点，是金融机构在选择将资金投向什么样的商品再生产或行业时必须要考虑的一个重要因素。

房地产再生产的资金流主要有两个特点明显构成了对金融资本的吸引力。 第一，房地产再生产过程中的资金流量较大，金融业介入房地产再生产可 …… 此处隐藏：2689字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……