中国房地产市场与金融市场关系的实证分析_

中国房地产市场与金融市场关系的实证分析

第二章 房地产市场与金融市场关系的理论分析

2.1 房地产市场对金融市场的依赖性分析

在我国香港地区，1993年港埠金融业投向房地产的贷款约占贷款总额的1/3，全港60%的股票与房地产有关。在美国，一般商业银行房地产贷款占贷款总额的60%，占资产总量的16%左右。在欧美，房地产投资的70%要通过金融机构融资，住房信贷占全国信贷总额的比例大都接近40%，其中，美国为43.6%，英国为37.4%，德国（西德）和挪威为36%。上述数据充分说明，金融在住房产业发展中起着重大作用[29]。房地产再生产与一般商品再生产的共性同房地产再生产本身的特性相互交织在一起，构成了房地产再生产需要金融支持的客观基础，从而使房地产再生产产生了对金融市场的强烈依赖性。

2.1.1从商品——货币关系上考察

在市场经济条件下，房地产在生产、流通、交换和消费各个环节中，必须进行各种各样的物化劳动和活劳动交易，正是这些交易的实现，才使劳动力和劳动资料及劳动对象相结合；也正是这些交易的实现，才使得房地产商品能够到达房地产购买者手中，并得以在不同经济主体之间不断流转，从而进行正常的房地产消费。没有这些交易的实现，房地产再生产就不可能进行下去。但是，这些交易的实现，是以货币工具的存在和运用为条件的。如果离开货币工具，房地产再生产中各种形态的物化和活劳动就无法计算、比较、核算和控制，从而无法进行交易。而金融机构恰恰是专门经营和管理货币这种作为一般等价物的特殊商品的，因此，房地产再生产的运行不可能离开金融的支持与配合，而且，金融市场的运行状况，直接关系到货币工具在房地产再生产中的运用程度。

2.1.2从房地产再生产的特殊性上考察

房地产再生产中存在着许多需要解决的矛盾，但有两个是最基本的矛盾，这两个矛盾不解决，房地产再生产就不能顺利进行。同时，这两个基本矛盾的解决程 8

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度，还影响着其他矛盾所能缓解的程度。而这两个基本矛盾是否能够得到解决，以及能够得到解决的程度，主要取决于金融市场对房地产再生产的支持，包括支持的力度和支持的方式等。这两个基本矛盾是：

2.1.2.1房地产生产过程中所需垫付的大资本量与房地产开发商垫付的小资本量之间的矛盾

一方面，房地产开发是一个典型的投资过程，而投资都必须先垫付资本，才可能有资本的增值，也才谈得上投资收益。房地产的特点决定了房地产开发要垫付的资本量较大，不仅启动资本量大，而且后继资本量更大。因为房地产开发周期较长，再加上房地产的销售也需要较长的时间，所以必然导致房地产开发资本垫付的时间也较长，从而导致房地产开发要承担的机会成本也很大。据统计，2000年以来中国房地产开发项目的平均投资额约为1000万元人民币左右。随着房地产市场的发展和房地产开发商之间竞争的加剧，房地产开发的项目规模有日渐增大的趋势，这样，以房地产开发的项目为单位进行考察，房地产开发所需垫付的资本量还有增大的趋势。

另一方面，房地产开发商能够或者愿意垫付的自有资本却是很有限的。首先，大部分房地产开发商的自有资本都很有限，其自有资本中真正能够拿出来用于房地产开发性投资资本垫付的资金更有限，仅用自有资金开发几乎是不可能的。其次，对任何房地产开发商而言，即使其拥有的自有资金量大于其要开发的一个或几个项目所需的全部投资额，他愿意垫付的自有资本量也很有限。这是因为如果房地产开发商在每一个开发项目上都只垫付有限或较小的自有资本，就能够推动整个项目的开发，那么开发商就能够同时投资几个以致多个项目，这既可实现杆杠效应，又遵循了“不把鸡蛋放在一个篮子里”的投资原则，还为实现最优的房地产投资组合提供了条件。

房地产开发投资所需垫付的资本量很大，开发商能够或愿意垫付的自有资本量却很有限，这显然是矛盾的。不解决这个矛盾，房地产开发就不能顺利进行。而要解决这个矛盾，只有靠开发商向外融资。虽然用商业信用方式，如住房预售和购房分期付款融资，也可缓解上述矛盾。但要可持续地解决上述矛盾，必须要从金融市场通过信贷、股票、债券、保险、信托等途径融入资金，开发商才能解决 9

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好房地产开发的资金问题。

2.1.2.2住房商品的高价格与住房消费者现期的低支付能力之间的矛盾

房地产商品中很大一块是住房商品，住房的价值和价格相对于其他必要消费品而言要高得多，与住房较高的价格相比，绝大多数消费者在住房消费上的现期可支付货币量却很小。其原因主要是，消费者通常都是按月取得劳动报酬，而且在每月的劳动报酬中可用于住房消费的货币量只占一定比例。表2-1是我国部分年份居民住房消费支出占可支配总收入的比重，从中可见，居民可用于住房消费支出的绝对和相对货币量都是很有限的。必须经过很多年的积累，才有可能不负债地购买到一套住房。

表2-1 1998～2004年中国居民住房消费支出水平

注：数据来源于1999～2005年的《中国统计年鉴》。

目前世界上普遍采用房价收入比指标来衡量一个国家的住房消费水平，并将世界银行提出的3～6倍的房价收入比作为这个指标的衡量标准。按照这个指标，一个城镇居民家庭要购买一套住房，在不进行吃、穿等任何消费的情况下，也要积累3～6年才能用自己的现期可支配资金买到一套住房。而现实中许多国家的房价收入比都大于甚至远远大于3～6倍，比如中国（如表2-2）。这样，这些国家的城镇居民家庭更是必须积累几十年才能购买一套住房。

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表2-2 中国2004年中等住房价格水平与各等级家庭收入比 商品房价格平均每户家庭年收入房价与家庭年收入的比

（元/套）

最高收入家庭

高收入家庭

中等偏上收入家庭

中等收入家庭

中等偏下收入家庭

低收入家庭

最低收入家庭

困难家庭 210000 210000 210000 210000 210000 210000 210000 210000 （元） 67249.50 41020.29 31384.53 24417.95 18674.71 14350.12 9617.63 7908.75 （倍） 3.1 5.1 6.7 8.6 11.2 14.6 21.8 26.6

注：数据根据《中国统计年鉴》相关数据计算得到。

毋庸置疑，住房商品的高价格与住房消费者现期的低支付能力之间的矛盾，严重阻碍了住房商品从生产领域进入消费领域，在对住房消费者产生不利影响的同时，也影响了房地产开发商的投资回收速度和整个住房市场的发展。在市场经济条件下，解决这个矛盾的最有效方法，只能是发展城镇居民家庭对住房的负债消费，确切地说，是在住房消费领域推行住房抵押信贷机制。而住房负债消费，尤其是住房抵押信贷机制的推行，只有在金融业特别是银行业的介入下才可能实现。据世界银行的统计，在个人居民的房屋中，公房所占比例：英国为30%，法国为17%，美国低于2%。另一方面，自置住房的比例：美国为64%，英国为65%，法国为51%，日本为62%，香港为52%，新加坡则高达84%。在住房高比例自置率的背后，是住房金融强有力的支持。在美国，无论购买什么样的房子，基本的手段是向银行申请抵押贷款，据美国官方对9315万户居民统计，58%的家庭购房是借用的住房抵押贷款。