房地产市场及其运行规律(2)

第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡 、 RE供求均衡原理的现实意义： 供求均衡原理的现实意义： 供求均衡原理的现实意义 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况， 和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整 生产经营策略和计划； 生产经营策略和计划；

在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等 国家应该运用税收、利率、

经济杠杆，刺激或抑制供给或需求， 经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线 沿着人们所希望的方向移动， 沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均 衡状态。 衡状态。Real Estate Development

瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡2、供求非均衡 、即供给与需求的失衡状态， 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 或者两者都不一致的经济运行状态。 或者两者都不一致的经济运行状态。

三种状态： A、总量性供不应求状态 总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； !非均衡状态是绝对的，常见的。Real Estate Development 14

瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡3、RE市场供求均衡条件及其实现 、 市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 深化住房制度改革， 深化住房制度改革 B 完善房地产市场体系 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场 完善房地产市场体系， 条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需 着重研究和培育商品房的有效需求， 着重研究和培育商品房的有效需求 求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调 以需定产， 以需定产 以需促供，

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瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第二节 房地产市场的供求关系四、房地产市场的体系房地产市场体系是房地产经济运行的载体 是指多种房地产市场互相联系、 房地产市场体系 是指多种房地产市场互相联系、互 相制约形成的市场集合体和系统。 相制约形成的市场集合体和系统。 按层次分：一、二、三级市场 层次分 按用途分： 用途分 中介、 金 按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金 交易客体分 土地市场、房产、 中介 融、物业管理等Real Estate Development 16

瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构包括： 包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 ： 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域(地 ：全国不同区域、同一城市不同区域( 段) 产品结构：住宅(别墅、豪宅、商品房、经济适用 ：住宅(别墅、豪宅、商品房、 廉租房)、写字楼、 )、写字楼 房、廉租房)、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 ： 投资结构：投资目的、投

资方式 ：投资目的、

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瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第三节 房地产市场结构与市场指标二、房地产市场细分1、按地域细分：城市，区域，省 、 细分： 细分 城市，区域， 2、按房地产用途分：居住，商业，工业 、 分 居住，商业，工业…… 3、 存量增量细分 一级，二级， 3、按存量增量细分：一级，二级，三级 细分： 4、按交易形式细分：买卖，租售，抵押 细分： 、 细分 买卖，租售， 5、按目标市场细分：抵挡，中档，高档；青年，老年 细分： 、 细分 抵挡，中档，高档；青年，

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瑞纳特(Bertnard Renaud),1989年研究报告指出,发达国家中房价收入比1.8～5.5,发展中国家4.0～6.1,穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心,1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比,各国～离散度相当大,0.8～30,均值8.4,中位数6.4。 报告非学术研究论文,未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。

第三节 房地产市场结构与市场指标三、房地产市场指标需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值

交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金 Real Estate Development