山水国际房地产开发(酒店)项目可行性报告(3)

15000元/㎡左右；

d) 新区的商业氛围不浓，商业难以消化

4、 张家界不具备完全消化本项目的能力；

2.3 目标市场界定

张家界人口稀少，消费力低，文化水平不高，投资的目的单纯是追求高回报，而且短期爆发而又难以持久，如山水豪庭的商业，高回报及高保障却无人问津，足见一斑。

一般来讲，一个城市的投资市场必将经历“非理性投资阶段”→“投资瓶颈”→“理性投资阶段”→“成熟高层次投资阶段”的转变过程，而张家界目前尚处于“非理性投资阶段”，本地投资者是绝对关注短期物业升值和高回报承诺，而对稳定回报的投资品种兴趣不大，预计未来3－4年内将有可能进入“投资瓶颈阶段”，尽管不排除有个别群体购买能力较强，但××*认为，张家界难以完全消化高价格、低物业增值的产权式酒店，因此，必须寻找其它市场突破口。

2.3.1 省外市场销售可行性分析

通过调查，张家界目前旅游市场客户组成结构为：

国外市场：以韩国游客为主导，少量东南亚和欧美游客

国内市场：省内游客，长三角、珠三角、环渤海三大经济区游客

（具体见《酒店可行性分析报告》）

产权式酒店其物业核心属性为“休闲度假旅游+投资”，因此，目标客户选择上必须结合旅游需求及投资需求两方面。

通过调研分析，××*工作小组认为，省外市场不是项目的主要目标市场，理由如下：

1、 按照国际上通行的划分标准，根据旅游市场的发达和成熟度由低至高划分