山水国际房地产开发(酒店)项目可行性报告

1 概论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

张家界××××大酒店（暂名）

1.1.2 开发单位

发展商：张家界××××有限公司

法人代表：

地址:张家界×××××经济开发区

项目原为张家界市×××××有限公司所开发，在本项目之前已有一期项目“××××”住宅房地产项目建成，其中部分为商业面积，×××××有限公司于2004年由深圳××××有限公司收购，现开发的是此项目的二期投资工程。

1.2 规模与目标

1.2.1 建设规模：

1） 一座五星级产权式酒店（分期开发,一期640间客房）；

2） 一座综合配套建筑；

3） 一个大型会议中心；

4） 一条大型商业街。

总建筑面积约为182400㎡。

1.2.2 目标：

坚定不移地贯彻“旅游造势、房产赚钱”的方针，打造张家界市具有标志性的旅游建筑群，实现发展商目标经济效益的同时，促进张家界市旅游经济的发展。

1.3 自然环境概况

1.3.1 拟建地点：

张家界市南庄坪旅游经济开发区

1.3.2 项目选址

项目建设位于张家界市南庄坪旅游经济开发区，项目用地属于城市

建设规划用地，用地北面是南武路，南面是大庸西路，地块呈长方形，该地块距张家界荷花机场1.5公里，距市区1公里，临街面为进入景区必经之路大庸西路。其地址对于酒店经营及房地产销售极为有利。

1.3.3 项目地位置图

山水广场项目地形图

注：本图由××*公司根据发展商提供的地形图重新绘制。

1.4 主要技术经济指标

1） 项目整体计算用地面积：72000 m2

2） 项目基地面积：约52500 m2 （全部项目所在地块）

3） 总建筑面积：约182400 m2（一期43540 m2、二期51840 m2、三期

43510 m2、四期43510 m2）。

4） 容积率：3.474

5） 绿化面积：约15500 m2（项目所在地块）

6） 绿化率：30%

7） 园区的景观设计面积：约4000m2

8） 停车位：450个。

其中一期、二期产权式酒店客房数量约1200间以上，一期开发数量为640间酒店客房及部分商业配套，本报告编制目的为酒店客房作为产权式酒店销售的可行性分析。

2 市场分析

2.1 产权式酒店分析

2.1.1 产权式酒店市场发展简析

1、产权式酒店概念。

所谓“产权式酒店”就是该酒店的客房都有各自独立的产权，投资者可以像购买住房一样投资置业，还可以从经营利润中分红，并且可以流通转让。

2、产权式酒店的历史及发展。

“产权式酒店”起源于二十世纪六七十年代，当时欧美的一些发达国家在旅游业创新过程中，开始出现第一批产权式酒店，如六十年代，法国阿尔卑斯山地区的乡村别墅度假村，后来如美国的夏威夷、加利福尼亚和澳洲的黄金海岸等。“产权式酒店”的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物。

3、我国产权式酒店的发展及展望

改革开放以来，由于我国的经济持续健康增长，特别是房地产业的迅速发展，近几年，“产权式酒店”在我国发展很快，很多人还没有认识到什么是“产权式酒店”，但它的发展势头十分强劲，在北京、海南、秦皇岛、大连、青岛、深圳、南京、上海等地已出现了“产权式酒店”，其数量不下十家。在国内，“产权式酒店”的售价往往是该地一般物业的2-3倍，但都十分受到购买者的追捧，销售形式十分喜人。如北京的金色假日，开盘一周内就售出100多售，仅仅一个多月便售出1/3。“产权式酒店”给业主的感受，就象奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身享受外，还体现业主的自信、尊贵和自豪感。

信息网络时代的发展，打破了时间、空间的制约，一切跨地区的合作成为可能，“产权式酒店”使资源的共享以及更加合理，有效地利用资源。在世界酒店的网络时代，投资者可在产权式酒店的网络内尽情享受其资源，而房费的结算只是在酒店之间进行。

几乎完美的商务度假消费使投资者产业足够的信心，“产权式酒店”集约化的经营模式将改变人们的经济生活及投资理念，它的前景十分光明，“产权式酒店=100%产权+商务度假+丰厚收益+至尊生活品质。

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5、产权式酒店的经营方式。

产权式酒店其实持就是“分时商务或度假+房产投资”将酒店的客房分别出售给投资者，并由投资商委托酒店管理公司经营或分时段商务及度假网络管理，获取一定的投资回报，在年度客房率大于50%的经营状况下，一般客房的年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此，购房者一般只要投入首期不多的房款金额，就可不再投入资金，一般15-20年后购房者可取得产权，另外经营有道的酒店的还可使酒店物业产生增值，购房者还可拥有该酒店每年一定时间的免费居住权

6、评价

“产权式酒店”是一种新生的经营模式，投资商通过出售产权客房回笼资金扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现盈利，购房者可实现“异地置业”。

“产权式酒店”为酒店投资建立了一个新的组合式投资。第一，“产权式酒店”不是集资形式的债务关系，购房者获得的是明确界定的产权；第二，“产权式酒店”不是一般的购买房产，因为其产权除单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供各种配套服务设施的享用权；第三，“产权式酒店”并不属于购买股权的范畴，购买者自然不必承担酒店的经营风险，也不享有类似股东的权益。因此，“产权式酒店”在实际意义上有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到两者双赢的结合点。

对购买者来说，产权式酒店是一种风险小，回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期，对酒店业及房地产业来说，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠路，是实施滚动发展的有效措施。

2.1.2 国内旅游区类似项目销售情况

在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山

休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万㎡的"南海传说"渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。

海南

在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。

“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店，随之而来的是中国中信国安集团斥资30亿元打造的“天下第一城”。

海南模式的成功说明旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济 …… 此处隐藏：2365字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……