山水国际房地产开发(酒店)项目可行性报告(2)

据了解,2003年3月1日产权酒店在丽江开盘当天成交即达1000万之巨；3月15日在昆明开盘后至月底销售达4000万;至2003年4月底所有客户签单额总计达1亿2千万，目前已全部售罄。

成都

紫薇·银座

紫薇·银座是成都首座产权酒店+商场。由于该项目位于春熙路，人气商气均比较足，并且紫薇酒店经营状况较为良好，紫薇·银座沿用紫薇酒店的品牌，能够给投资者足够的投资信心；而20年稳定的投资回报承诺，更具有强大的投资诱惑力。紫薇·银座是在一个恰当的时候推出了一个全新的但又正中投资者消费心理的产品，其市场效果良好。

销售价格：均价8000元/㎡左右

销售情况：目前推出的100套酒店客房已全部售完。

上海

继产权式酒店公寓在申城走红之后，又一个新品种——产权式商务酒店

在上海再次受到市场的追棒。据上海第１家产权式商务酒店开发商上海新锦山置业发展有限公司屠经理介绍，由其开发建造的“巴黎时韵”产权式商务酒店共５００套，上市后３个月内就销售了４８０套。

其他

碧海蓝天度假区·项目

地理区位：“碧海蓝天”度假区位于美丽的避暑胜地秦皇岛市南戴河海

滨，地理位置优越，交通便利。距205国道5公里，距北戴河火车站6公里，距秦皇岛港20公里，距山海关机场30公里。距北京249公里，从北京出发，沿京沈高速公路驱车两个多小时即可到达。

简要数据：占地面积: 333,500 m2 总建筑面积: 80,000 m2

会议、餐饮、娱乐中心面积: 12,000 m2道路广场面积:42,180 m2 水体:

24,260 m2 容积率: 0.2 私家海岸线 800 m空气质量: 一级 绿化率: 60％ 2001年8月20日:一期产权酒店全面开盘。

2002年7月13日南戴河碧海蓝天度假村酒店正式对外营业。

销售情况：现已全部售完。

周庄“江南人家”：

引入了“分时度假”的做法，承诺每年15天免费住宿权，住宿权可与开

发商下属酒店和以后发展的酒店做等额交换。

销售情况：目前，华丽坊已经销售一空，但求购者仍络择不绝。映水廊

开盘不到一个月，销售已经突破了70％。

昆山东方云顶度假酒店：

以阳澄湖为卖点，推出“引湖光山色入室，听鸟语虫鸣如屋”的卖点，

并且以“10年回租保障，每年9％的租金收益，承诺10年后回购。”作为投资回报。

苏州茉莉花国际大酒店：

为了吸引投资目光，引入了洲际酒店集团的专业管理，声称酒店附近商

务、旅游市场成熟，入住率可以长期维持85％

销售情况：开盘当天即售出30多套，现场气氛火爆。

苏州伯恩国际酒店：

是按四星级标准设计装修的产权式酒店，位于号称苏州“南京路”的观

前商贸圈中心。酒店引进了国际成熟的产权式酒店经营理念，利用苏州日益鼎盛的旅游市场环境与地产投资相结合的形式。前5年6.5%的现金保底回报，使投资者的风险最大化降低，后5年酒店客房利润无上限分红，以期与投资者共同分享旅游经济所带来的酒店利润。

销售价格：均价9500元/㎡。

推出时间：2004年5月。

销售情况：90%销售。

项目启示：

在股票市场、传统地产投资市场低迷不前的今天推出这样一个令投资者

心动的全新投资项目----产权酒店，无疑是非常切合市场需求的,可以迅速激发了投资者们的热情。从全国各地的案例来看，现阶段市场对产权式酒店较为看好，市场气氛较好，销售情况也比较理想。与欧美的发达国家相比，我国的休闲度假型旅游市场和与之息息相关的产权式酒店市场才刚刚处于起步阶段，随着经济水平的日益提高，休闲度假旅游市场的成熟，产权式酒店的市场前景将非常广阔。可以预计在未来几年内产权式酒店市场将会保持迅猛增长的势头。

寻找与本项目的共同点——风景旅游名胜的产权酒店都取得空前的成

功，而且异地客户的比例相当高，尤以海南度假区最为典型；

选取旅游资源较优的桂林、三亚与张家界进行定性对比：

旅游性质

旅游资源

旅游人数

主要游客来源

酒店经营情况

三亚 休闲旅游 优 四百万 珠三角、长三角 竞争激烈 桂林 观光休闲结合 优 一千万 分布广 健康发展 张家界 观光旅游 优+ 二百五十万 珠三角、长三角、韩国供不应求

从以上表格可以看出，张家界目前尚处在旅游的初级阶段，按照国际上

通行的划分标准，根据旅游市场的发达和成熟度由低至高划分为：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，根据张家界目前的经济发达程度和旅游市场成熟度，张家界的旅游市场属于较低级的观光旅游阶段。但借助得天独厚的旅游资源优势，依然取得较好的市场占有率，从目前发展情况分析，张家界旅游市场发展前景广阔，潜力巨大。

三亚、桂林在产业结构、经济水平、城市资源上与张家界比较相似，

而且从旅游资源和酒店市场的经营环境来看，张家界甚至比三亚、桂林更有优势，因此，从三亚、桂林两市高档次产权式酒店均取得非常良好的销售业绩来分析，张家界高星级产权式酒店拥有非常广阔的发展空间。

2.2 张家界市场分析

2.2.1 张家界市经济发展概况

2003年全市完成全社会固定资产投资37.53亿元，比上年增长26.8%，

其中国有及其他经济投资31.17亿元，增长14%；集体投资1.37亿元，下降5.9%；个体投资4.98亿元，下降35.4%。国有及其他经济投资中，基本建设投资21.11亿元，下降4.2%；更新改造投资3.85亿元、房地产开发投资4.19亿元、其他投资2.02亿元，分别增长18.1%、76%、42.5%。全年投资完成率为85.7%，新增固定资产19.87亿元（不含常张高速）。投资重点为交通通讯、水利能源、城市基础设施、工业技改和房地产开发等。

为了抑制当前投资过热的局面，国家宏观政策进行了调整，银行开始紧

缩贷款规模，国家发改委推迟下达部分投资计划，在金融、建设用地、土地市场管理等方面加强了调控，并出台了关于清理固定资产项目的政策，这些政策对张家界市固定资产投资的效果已初步凸现。1—9月份，张家界市全社会投资出现了负增长，较去年同期下降5.9%，国有及其他投资增速回落，同比仅上涨3个百分点，预计全年全社会固定资产投资40.0亿元，国有及其他经济投资34.1亿元，分别比去年同期上涨6.1%和14.8%。

城镇居民全年人均可支配收入6430元，比上年增长6.8%。从收入构

成看，工薪收入、财产性收入、转移性收入分别增长8%、11.3%、24.7%，经营净收入下降34%、。全年人均消费性支出4703元，增长6.2%，其中食品、医疗保健、教育文化娱乐服务消费分别增长22.4%、4.4%、34%，衣着、家庭设备用品及服务、交通通讯、居住和杂项消费分别下降1%、3.3%、

10.5%、15.2%和10.5%。恩格尔系数为32.9%。

2.2.2 张家界市房地产市场简析

2002年，竣工房屋面积9.27万㎡，增长64.9%。商品房实际销售面积

9.93万㎡，增长2.5倍。实际销售额9855万元，增长3.2倍，平均房价为992.45元/㎡。出现销售面积大于竣工面积的特殊现象，商品房空置面积从2000年的5400㎡、2001的1300㎡减到2002年的几乎为零，商品房销售十分旺盛。商品房销售中以销售给个人为主，销售面积和销售额中，个人分别占到99.7%、94.1%。

与往年相比，2003年房地产开发如火如荼。全市有37家企业投入房地

产开发，涉及到住房、旧城改造、 …… 此处隐藏：2675字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……