房地产企业合同和票据的控税策略(9)

比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

因此，应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税200×5%＝10万元。合营公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票200万元入账。

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

1.非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定

第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方（出土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条规定核定，并向合营公司开发票。 案例分析29

非房地企业甲提供5000平方米的土地使用权，房地产企业乙提供2000万元资金组建合营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为3000万元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？ [土地成本确认分析]

在这一合作建房的过程中，非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进行货币结算，应按市场公允价格计算。

甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝3000×50%×5%＝75（万元）。 合营企业的土地入账成本为3000×50%=1500万元。 （一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

2.非房地产公司以土地投资入股到房地公司名下的土地成本的确定

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，基于此规定，投资者以土地投资入股到房地产公司名下，必须对土地进行市场评估，然后到投资者所在地管辖的税务机关开发票，但不征营业税，即开免税发票给接受投资的房地产公司进成本。当然，好多省份规定，以土地投资入股不征营业税是不开发票的，如果是这样的话，则房地产公司以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。

（二）非房地产公司以土地，房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的确定

1.合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。 根据国税函发[1995]156号文件第十七条第一款的规定，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资金一方）则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 案例分析30

鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2012年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定：由鸿宇公司提供土地使用权，天峰房地产公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成的比例分配开发产品。土地使用权已经办理变更登记。

2013年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2012年1月公允价值为50000万元，2013年2月账面价值为28400万元。天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。2013年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，请分析天峰房地产公司以部分房屋换取鸿宇公司部分土地的土地成本如何确定？

天峰房地产公司以部分房屋换取鸿宇公司部分土地的土地成本土地成本确认分析： 合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，天峰房地产公司也享有50%的土地使用权。根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条第一款的规定，上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，供地方鸿宇公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对供地方鸿宇公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。 案例分析30

供地方鸿宇公司转让土地使用权营业额若以2011年1月立项时土地使用权变更登记算起，应按照公允价值50000万元核定计税营业额。应缴营业税＝50000÷2×5%＝1250（万元）；应缴城建税＝1250×7%＝87.50（万元）；应交教育费附加＝1250×3%＝37.50（万元）。

以投入时点核定转让土地使用权营业额，会对置换双方核定营业额产生对价差异。如果参照企业所得税的规定，在开发产品完工后实质交付时确定营业税纳税义务发生时间，则相对比较便利，根据房屋公允价值确定转让土地使用权营业额依据更加充分。此时应缴营业税＝68000÷2×5%＝1700（万元）；应缴城建税＝1700×7＝119（万元）；应交教育费附加＝1700×3%＝51（万元）。 案例分析30

由于以完工时点核定转让土地使用权营业额的政策依据不甚明确，实务中主要取决于主管税务机关的裁量权。笔者认为，以土地使用权和房屋所有权相互交换是一种非货币性交易行为，商业目的明确，应该按照市场公允价值进行入账，为保证双方的营业税计税的一致性，应该以完工时点分配开发产品的市场公允价值作为出土地方转让土地使用权的营业额。因此，供地方鸿宇公司向天峰房地产公司开25000万或34000万元的发票，天峰房地产公司以25000万或34000万元加上土地过户中的相关税费作为入账成本。

（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）和《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补 …… 此处隐藏：4940字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……