房地产企业合同和票据的控税策略

第一讲 房地产开发企业税务管控第一法宝：合同控税

一、房地产企业的合同控税原理 一、合同、业务流程与税收的关系

（一）企业税收的三大环节：产生环节、核算环节和交纳环节

从以上图所示的含义来看，可以得出两个结论：一是企业的税收不是财务部做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时做出来的；二是合同、业务流程与税收的关系是：合同决定业务流程，业务流程决定税收，合同在降低企业税收成本中起关键和根本性作用。因此，企业必须重视业务过程中的合同在控制税收成本的重要意义，凡是要控制和降低税收成本，必须正确签订合同。

（二）降低税负的源头：合同签订环节

企业的税收产生环节在于业务过程中，而业务过程往往是由经济合同的签定决定的。即合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险。因此，企业税务管理要从经济合同的签定入手，也就是说，企业税收成本的控制和降低要从经济合同的签定开始，经济合同的签定环节是企业控制和降低税收成本的源头所在。

企业应重视日常涉税交易合同的签定和审查，使企业真正节税。企业在开展生产经营时，会与外部或内部的法律主体签定各种各样的合同。一份合同，不仅涉及法律问题，也必然涉及财税问题。不论何类经济合同，合同条款内容必会涉及合同主体一方或双方的纳税义务，稍有差别，财税结果差异可能会很大，面临的法律风险也会有所不同。 案例分析1：某房地产企业收到政府土地返还款的涉税成本分析

某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但与政府签订土地出让合同中约定：政府给企业返还土地款300万元，主要用于政府拆迁补偿补助。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。则房地产企业在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。如果合同中约定：政府给企业的土地返还款是专门给房地产企业的奖励，则300元计算企业所得税，不冲减开发成本，可以使企业少缴纳土地增值税。

（三）合同决定业务流程，业务流程决定税收

中国是实行以流转税类为主体，所得税类为辅的税制国家，要控制企业的税负，必须控制业务流程中的税收，要控制流程中的税收必须要从合同签订开始。下面以门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理为例进行分析。

门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理

一、业务流程一：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的涉税处理。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第六条规定：“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。”基于此规定，安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的情况下，安装公司包工包料门窗安装业务应纳建筑业的营业税。 案例分析2：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的财税处理 某门窗安装公司承揽一个房地产建设项目的门窗安装工程。门窗安装合同约定：安装公司包工包料，门窗由安装公司按工程设计要求采购，合同总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该门窗安装公司的财税处理。

该安装公司包工包料门窗安装工程，是提供建筑业劳务的同时销售采购货物的混合销售行为，应缴纳营业税。因此，应按照合同总价款600万元缴纳建筑安装业营业税600×3%＝18（万元）。该安装公司必须向房地产公司开具600万元的建安发票给房地产公司进开发成

二、业务流程二：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第五条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。”基于此规定，地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的情况下，商业企业发生混合销售行为应纳增值税。

案例分析3：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理分析 1、案情介绍

某商业企业外购门窗，销售给房地产企业并同时负责安装。销售合同约定：总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该商业企业的财税处理。 2、税务处理

该商业企业销售门窗并负责安装，是商业企业销售门窗给房地产企业，同时提供安装劳务的混合销售行为，应缴纳增值税。因此，应按照合同总价款600万元计算增值税销项税额600÷（1＋17%）×17%＝87.18（万元）。该商业企业给房地产公司开具一张600万元的增值税普通销售发票。房地产公司以该张600万元的增值税普通销售发票进开发成本，关于该600万元能否在土地增值税前扣除并加计20%的扣除呢？ 2、税务处理

要具体分析：一是商业企业既有销售资质也有安装资质，最好签订一份350万的采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），和一份250万的安装合同，则房地公司获得商业企业开具的350万普通增值税发票和250万元的建安发票，可以进土地增值税成本并加计20%的扣除。

二是卖门窗铝合金的商业企业没有安装资质，只有销售资质，如果房地公司与商业企业只签采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），商业企业有可能不收安装费用，安装是商业企业为促进门窗销售而提供的一种附加客户增值服务，或者商业企业收安装费用，依据税法规定，按照混合销售处理，给房地产公司开的600万元增值税普通发票是可以进土地增值税扣除成本并加计20%扣除。

三、业务流程三：房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的财税处理。

《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局20 …… 此处隐藏：4744字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……