房地产企业合同和票据的控税策略(3)

某房地产公司开发的甲楼盘于2012年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。2013年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营业税产生了疑问：

第一，收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳营业税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳营业税？

第二，若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价500万元计算缴纳营业税？

案例分析10：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析 （2）营业税纳税义务时间分析 ①第一个问题的分析：

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。即该房地产公司销售开发产品收取预收定金时应缴纳营业税5万元（100×5%）。

对于房地产公司与业主签订《商品房销售合同》后该如何确定营业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企业所认为的签订合同就要纳税。 ②第二个问题的分析：

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

基于此规定，房地产公司应就收到的100万元缴纳营业税，对于未收的房款400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。

2、土地使用税的纳税义务时间

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。

案例11：土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴纳税收的分析 1、案情介绍

2010年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2010年的土地储

备指标全卖完了，为了实现2010年的财政收入的目标，当地政府只好把2011年的土地指标预先放到2010年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2010年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。

房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2011年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2012年3月份才办理了土地使用权证书。

2012年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2010年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2010年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。 2、涉税风险分析

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。

至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[2006]186号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2010年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。

《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”第六十四条第二款规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 ”

如果该房地产公司在2011年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假使为2012年4月，则根据财税[2006]186号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2012年5月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。 因此，要税务筹划没风险，必须要从合同签订入手。 3、企业所得税纳税义务时间的法律规定 （1）利息收入的企业所得税纳税义务时间

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第十八条规定：“利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现 。” 案例分析12：某企业跨年度利息的财税处理分析 甲公司和乙公司均为非关联关系的独立法人企业，适用企业所得税率均为25%。2012年初甲公司由于资金紧张，向乙公司借款800万元，借款时间2年，年利率15%，合同约定2013年底结清本金和利息。甲公司会计及税务处理如下。 2012年甲公司会计和税务处理 （一）会计处理

1.借入资金800万元

借：银行存款 800 贷：其他应付款 800

2.2012年末计提利息120（800×15%）万元 借：财务费用（无发票） 120 贷：应付利息 120 （二）税务处理

《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产 …… 此处隐藏：5584字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……