房地产企业合同和票据的控税策略(10)

该国土局开具的两张非税收入一般缴款书的受让人均为甲公司，但国有土地使用权出让合同和国有土地使用权证上的态度使用权人均为乙公司，票款不一致。请问以甲公司抬头的两张一般缴款书能否在乙公司进成本，在今后房地产公司乙进行土地增值税清算和企业所得税前扣除？ 涉税风险分析 （1）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（2）国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 （3）《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。

国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。

根据以上政策规定，乙公司取得抬头是甲公司的两张一般缴款书，是不可以进乙公司的成本，这3.3亿元的购买土地成本不可以在乙公司今后的土地增值税和企业所得税前扣除。同时也不符合“三流统一”（物流和资金流的原因是乙公司的名字，票流是甲公司的名字，只是物流和资金流统一，与票流不统一） 二、拆迁过程中现金补偿费的票据控税策略 （一）政策性拆迁补偿费的票据控税策略

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条第（三）规定：“货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。”

基于此规定，房地产企业发生政策性拆迁补偿款支付时，其支出费用要进土地增值税扣除成本，必须提供拆迁补偿费支出的自制凭证入账，并收集证明拆迁补偿费发生的真实性和合法性的资料，具体如下：

1.将政府拆迁文件或公告、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

2.企业与每一位被拆迁人签订拆迁补偿协议，收集每一位被拆迁人签字的身份证复印件，由每一位被拆迁人签字并按有手印的拆迁补偿款清单。

3.如果被拆迁人是企业或个体工商户，还必须提供盖章的工商营业执照、税务登记证和组织机构代码证复印件。

4.如果被拆迁人是承租人，则需要提供承租人与出租人签订的租赁合同的复印件并盖章。

（5）根据国税发[1993]149号文件的规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税，因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票。

（6）政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，

具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关安置动迁用房支出等。

这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。 案例分析33

某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。 即收到时， 借：银行存款

贷：开发成本——拆迁补偿费用 （二）商业性拆迁补偿费的票据控税策略

房地产公司发生拆迁时，如果拆迁没有纳入当地政府的政策性拆迁或建设规划，则提供不出当地政府的拆迁公告，就是商业性拆迁。在商业性拆迁的情况下，被拆迁人必须向房地产公司开具发票，否则，房地公司支付的拆迁补偿费用不可以再土地增值税前进行扣除。

（三）产权调换中周转房支出的票据控税策略

周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金（在租赁合同中，必须注明租赁房屋的用途：用于被拆迁人临时安置）也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

三、甲供材合同下的发票控税策略

（一）设备安装和装修工程中的发票开具技巧

第一、如果房地产企业与建筑安装和装修企业签订包工包料合同，则设备和装修材料与建筑劳务合并一起，由建筑企业向房地产企业全额开具建安发票。房地产企业绝对不能接受供应商开具的材料销售普通发票和建筑企业开具劳务部分的建安发票。

第二、如果房地产企业与建筑安装和装修企业签订包工不包料合同或房地产企业甲供设备和甲供材料，则房地产企业取得供应商开具的材料销售普通发票和建筑企业开具劳务部分的建安发票。

（二）建筑工程中甲供材发票开具中的常见错误及其应对策略 1.常见错误

（1）房地产企业以材料供应商开具的材料发票和建筑企业开具的劳务建安发票进开发成本。

（2）房地产企业购买建筑材料后，要求材料供应商开具材料发票给建筑企业，然后要求建筑企业将甲供材部分加上建筑劳务部分全额开建安发票。 2.应对策略

请参见前面101——120页PPT 四、其他业务中的发票控税策略

（一）建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧

建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。

《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费 …… 此处隐藏：3159字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……