房地产企业合同和票据的控税策略(8)

借：其他应付款——乙企业 6000万元 贷：其他业务收入 6000万元 申报租赁业营业税及房产税时

借：营业税金及附加 6000万元×（5.5%+12%）=1050万元 贷：应交税费——应交营业税及房产税 1050万元 同时，

借：应交税费——应交营业税及房产税 1050万元 贷：银行存款 1050万元

第二种，如果房地产企业选择将6000万元分10年缴纳企业所得税时 借：其他应付款——乙企业 6000万元 贷：预收账款 6000万元 申报租赁业营业税及房产税时

借：应交税费——应交营业税及房产税 6000万元×（5.5%+12%）=1050万元 贷：银行存款 1050万元 按月结转收入时

借：预收账款 50万（6000万元÷10÷12） 贷：其他业务收入 50万元 同时，

借：营业税金及附加 8.75万元（1050万元÷10÷12） 贷：应交税费——应交营业税及房产税 8.75万元 关于税务处理，相当于房地产公司甲一次性收到出资金方乙公司夸10年的租金6000万元，应该按照“服务业-租赁业”税目征收营业税。至于其余所得税根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》国税函[2010]79号文件的规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（三）通过合同减少业务流转环节进行节税

1、房地产企业异地购买安置房实现产权调换的合同签订技巧：三方买卖协议 2、房地产开发企业以开放产品抵工程款，最终抵材料款的合同签定技巧：三方买卖抵债协议

第二讲 房地产开发企业税务管控第二法宝：票据控税

一、票据控税的原理

一、票据控税的核心理念

（一）避免票款不一致，遵循“三流统一”：资金流、票流和物流（劳务流） 所谓的“三流统一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。

如果在经济交易过程中，不能保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一，则会

出现票款不一致，涉嫌虚开发票，将被税务部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。为了解决票款不一致的涉税风险问题，笔者建议企业应注重审查符合以下条件的发票才可以入账：在有真实交易的情况下，必须保证资金流、物流和票流的三流统一，即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致。具体论述如下： 1.无真实交易下开票的法律风险：虚开发票

在没有真实交易情况下的票款不一致，一定面临着税收和法律风险，如果被税务稽查部门查出，轻则处以补税、罚款和缴纳滞纳金；重则相关的主要负责人员将会承担一定的刑事处罚。企业在财税管控中必须杜绝和防范无真实交易情况下的开票行为。 2.有真实交易下票款不一致的涉税风险：不可以企业所得税税前扣除

国家对企业取得的发票在企业所得税税前扣除有严格的规定。《国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发[2008]40号）文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。

《国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发

[2009]114号）规定：未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。根据该法律依据，企业在真实交易情况下票款不一致，所取得的发票进行入账进成本，因涉嫌发票虚开，是一种未按规定取得的合法有效凭据，不可有在企业所得税前进行扣除。

（二）合同与票据开具相匹配：如果票据开具与合同不匹配，则要么开假票，要么虚开发票。

“合同与发票开具相匹配”有两层含义：

一是发票记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致；

二是发票上的开票人和收票人必须与合同上的收款人和付款人或销售方和采购方或者劳务提供方和劳务接受方相一致。

案例26：房地产企业电梯采购中的发票开具

1.某房地产企业与电梯供应商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，电梯供应商免费提供安装。这种合同约定的发票如何开？

2.某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供应商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，安装费用10万元。这种合同约定的发票如何开？

3.某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供应商签订两份合同：一份是采购合同，合同约定电梯价款100万元；一份是安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？

4.某房地产企业与电梯生产供应商签订采购合同，合同约定价款为100万元，同时该房地产企业与电梯供应商的全资子公司——电梯安装公司签订安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？ 二、白条收据进行成本的控制策略

（一）企业所得税税前扣除成本的两个条件

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十三号）第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期

损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。” （一）企业所得税税前扣除成本的两个条件

从以上规定可知，费用要在税前进行扣除必须具备两大条件：

第一，发生的费用与企业的生产经营有关：主要通过合同、协议和企业内部的各项制度来界定；

第二，要有合法的凭证；何为合法的凭证呢？ （二）土地增值税税前扣除成本的两个条件 土地增值税扣除的两大关键条件：

一是，土地增值税扣除成本必须实际发生；

二是，土地增值税扣除成本必须取得合法凭证。

例如，房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：

1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 …… 此处隐藏：4534字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……