房地产企业合同和票据的控税策略(6)

即股权转让后的股东结构和各股东出资情况如下： 股东姓名 甲 A B C 股权比例 40% 20% 20% 20% 出资额 40万 20万 20万 20万 出资方式 现金 现金 现金 现金 以上自然人签订的股权转让协议，没有在当地税务部门进行备案，接受当地税务部门是否需要进行纳税、不缴税或免税的审查手续，直接在当地工商局办理了工商变更登记手续。而且股权转让协议规定：“乙股权转让前在公司形成的债权债务由乙享有和承担；股权转让后由C和B享有和承担。丙股权转让前在公司形成的债权债务由丙享有和承担；股权转让后由C和B享有和承担。”

根据2012年9月30日的资产负责表显示：在2012年9月28日股权转让前，和平实业有限公司的债权总共为6629303.45元，分别为：其他应收款5466977.4元，预付账款：1162326.05元。和平实业有限公司的债务总共为17362457.23元，分别为：应付账款960.71元，预收账款：2450073.1，应付工资157036.84元，应付税金8510.18元，其他应付款4745876.4，长期借款10000000元。根据股权转让协议中的债权和债务承担规定，2012年9月28日前，乙和丙享有的债权共为：6629303.45×60%=3977582元，乙和丙承担的债务共为：17362457.23×60%=10417474元。 案例分析18：某房地产公司自然人股东收购一个工业公司自然人股东股权的涉税分析

另外，和平实业有限公司的224.16亩的工业用地（该用地的计税基础即土地购买款为613万元），请分析祥和房地产有限公司的三位股东A、B和C平价收购和平实业有限公司自然人乙和丙的股权的过程中存在较大的税收风险。 案例分析18：某房地产公司自然人股东收购一个工业公司自然人股东股权的涉税分析

（2）税收风险分析

祥和房地产有限公司的三位股东A、B和C平价收购和平实业有限公司自然人乙和丙的股权的过程中存在较大的税收风险，现分析如下：

通过实地调研分析发现，和平实业有限公司的224.16亩的工业用地占到了和平实业有限公司资产总额比例达50%以上。根据《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010第27号）第三条第（一）项的规定，和平实业有限公司的自然人股东在转让股权时，必须经过中介机构评估核实。 而本案例中，和平实业有限公司的自然人股东乙和丙在转让股权的过程中，没有对

公司占资产总额的50%以上的土地使用权进行评估，而以平价转让给祥和房地产有限公司的三位股东A、B和C，是不符合税法的规定，将受到税务部门的稽查而背上税收处罚的风险。

案例分析18：某房地产公司自然人股东收购一个工业公司自然人股东股权的涉税分析

由于和平实业有限公司的土地是工业用地，在转让股权时，也按照工业用地的价格进行评估，通过调研发现，和平实业有限公司所在县的工业用地的评估市场价大概为11万元/亩，由于和平实业有限公司的土地使用面积为224.16亩，则到2012年9月28日，和平实业有限公司的资产（含土地使用权613万）为16735408.89万元，负责为

17362457.23元。净资产为-627048.34元。而且股权转让协议规定：“乙股权转让前在公司形成的债权债务由乙享有和承担；股权转让后由C和B享有和承担。丙股权转让前在公司形成的债权债务由丙享有和承担；股权转让后由C和B享有和承担。”

按照国家税务总局公告2010第27号和《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]244号）的规定，和平实业有限公司应该代扣转出去的自然人股东乙和丙的个人所得税总共为：[（224.16×11万-6130000-627048.34）×60%+3977582元-10417474元]×20%=（1790.7万×60%-6439892）×20%=86万元。可是和平实业有限公司在转让股权时，采用的时评价法，而且没有对公司占资产总额的50%以上的土地使用权进行评估，如果今后被税务机关稽查发现，将接受每天千分之五的滞纳金和应缴税款50%以上5倍以下的税收罚款。 案例分析18：某房地产公司自然人股东收购一个工业公司自然人股东股权的涉税分析

（2）祥和房地产有限公司股东收购和平实业有限公司股权的涉税风险控制策略 基于以上税收风险分析，建议祥和房地产有限公司的自然人股东：A、B和C履行转出方自然人股东：乙和丙的股权转让的个人所得税：215万元。 三、出租人转嫁税费给承租人租赁合同必签税前租金节税

当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好的账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。

为了控制以上所述税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须签定税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A×（1-R），A=B/（1-R）。切记在租赁合同中应签定的租金为A=B/（1-R）.而不是B=A×（1-R）.这样的话，企业以A=B/（1-R）进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。

案例分析19：某承租人代出租人扣缴租金收入税费的涉税分析 （1）案情介绍

非居民企业A在中国取得租金收入，支付人B公司履行代扣代缴义务。在租赁合同中双方约定：B公司支付给A公司税后费用9000元。居民企业B在代扣代缴企业所得税时，已将合同约定的不含税收入9000元，换算为含税收入10000元后计算扣缴税款1000元。居民企业B询问其计算扣除租金支出时，是按合同约定的代扣代缴企业所得税后的金额9000元扣除还是按照未代扣前的10000元扣除？ （2）涉税分析

本案例中，B公司作为代扣代缴义务人代扣代缴1000元税款后向A公司支付的租金为9000元，但B公司向A公司的实际租金支出为10000元。根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”因此，如B公司发生的此笔租金支出10000元与取得收入有关，准予其在计算应纳税所得额时扣除。但建议，B公司与A公司签定租赁合同时，在租赁合同中写清楚税前租金10000万，并在合同中约定：出租人收取租金收入的各项税收由承租人代替出租人缴纳。

四、安装和装修合同的签定技巧：务必签订甲供设备和甲供材合同

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。

基于以上规定，房地产企业在签订安装和装修合同2时，务必签订甲供设备和甲供材合同。

案例20：某房地产公司装修合同的涉税风险分析 （1）案情介绍

云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额为1000万元，材料费用为800万元， …… 此处隐藏：5201字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……