物业管理标准化手册 - 图文(6)

第9章 市场调研与拓展管理制度

9.1 市场调研管理制度

9.1.1 物业市场调研管理办法

制度名称 执行部门 物业市场调研管理办法 监督部门 第1章 总则 第1条 为了规范市场信息的来源，保证信息的真实性、准确性和及时性，特制定本办法。 第2条 本办法适用于公司所有市场调研活动。 第3条 市场调研应本着科学、全面、合理、规范的工作方法，采取一般性的电话调研、专家访谈、小范围的抽样调研与大范围的分层抽样系统调研相结合的原则。 第4条 市场调研类型如下。 （1）定期调研：公司规定每年的1月和7月分别进行一次物业市场调研。 （2）临时调研：公司因市场业务发展需要，可进行临时市场调研。 第2章 市场调研目标、内容与方式 第5条 市场拓展主管在市场调研实施之前，要明确市场调研目标。 第6条 物业市场调研的主要内容主要有以下七方面。 1．物业市场营销环境调查。 （1）人口环境，如人口总量、人口结构、家庭规模与结构等。 （2）经济环境，如国民经济发展情况、产业结构、城市化进程、经济体制和通货膨胀率等。 （3）政策环境，如财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策、土地政策、住房政策、房地产开发、销售政策和户籍制度等。 （4）社区环境，如社区人口总数、社区性别比例和社区人口年龄结构等。 2．物业市场需求和消费行为调查，如潜在住户的需求及影响因素、需求动机和购买行为等。 3．物业产品调查，如现有物业产品的特点、现有住户的要求、新技术的使用、本公司的销售潜力、建筑设计与施工等。 4．物业价格调查，如影响价格的因素、价格弹性、价格策略的采用和价格变动的情况等。 5．物业促销调查，如广告的类型及效果、广告预算等。 6．物业营销渠道调查，如渠道的选择、潜在住户以及现有住户对代理商的评价等。 7．物业竞争情况调查，如竞争项目的调研、竞争企业的调研等。 第6条 根据不同的调研目的，市场调研人员要选择不同的市场调研方式，本物业公司采用的市场调研方式主要有以下四种。 （续） 1．实地暗访谈话。 26 / 109

制度编号 受控状态 生效日期 2．市场调研问卷，包括网络市场调研问卷、杂志市场调研问卷和实地调研问卷三种。 3．电话调查。 4．二手信息，如国家发布的相关产业信息等。 第3章 市场调研人员安排及职责 第7条 市场拓展部经理全面负责市场调研工作的组织实施，审核市场调研报告，对整个市场调研工作的质量进行把关。 第8条 市场拓展主管协助市场拓展部经理实施市场调研工作的组织实施，负责兼职市场调研人员的招聘、调查问卷的设计以及市场调研报告的撰写等工作。 第9条 市场拓展专员实施具体的调研工作，收集调研资料，协助市场拓展主管进行资料汇总和整理。 第10条 兼职市场调研人员协助市场拓展专员进行市场调研工作。 第4章 附则 第11条 本管理办法由市场拓展部制定，其解释权亦归市场拓展部所有。 第12条 本管理办法经总经理审批通过之日起实施。 编制日期 修改标记 审核日期 修改处数 批准日期 修改日期 27 / 109

9.2 市场拓展管理制度

9.2.1 市场拓展控制办法

制度名称 执行部门 市场拓展控制办法 监督部门 制度编号 受控状态 生效日期 第1条 为了规范市场拓展工作，实现公司市场拓展目标，特制定本办法。 第2条 本控制办法适用于公司市场拓展工作全过程。 第3条 职责划分。 1．市场拓展部经理。确定市场拓展目标，并对市场拓展项目、标书进行审批。 2．市场拓展主管。 （1）负责对收集、整合后的市场信息进行分析、判断，并确定市场拓展项目。 （2）组织安排人员针对拓展项目进行详细的调查，根据调查情况判断是否进行投标。 （3）组建拓展项目投标小组，并指定小组负责人。 （4）项目考察后进行工作总结，并对谈判结果进行判断，确定是否签订合同。 3．市场拓展专员。 （1）负责项目标书编写和答辩准备工作，并对答辩过程中的突发状况进行及时处理；陪同项目考察人员进行实地考察；参与谈判，双方达成一致后签订合同。 （2）对收集到的信息进行筛选、汇总，制定项目考察相关注意事项，并通知相关部门。 （3）负责定期收集相关市场信息，并在确定市场拓展项目后针对项目的开发商、业户以及竞争对手进行详细的调查。 第4条 确定市场拓展工作目标。市场拓展部经理制订公司市场拓展计划，市场拓展主管根据此计划确定市场拓展目标，制定市场拓展项目具体要求与标准，并上报部门经理审批。 第5条 收集市场信息。市场拓展业务人员以定期市场调查、与客户进行联络或经相关单位与个人介绍等多种方式展开物业市场信息收集工作。一般收集到的信息分原始信息和二手信息，具体区别如下表所示。

（续）

原始信息与二手信息区别 信息种类 来源 通过调查问卷获得的信息 原始信息 通过实地考察所了解到的信息 特点 1．客观真实 2．需要大量的经费以及专业人才 28 / 109

政府机关、房地产管理机构、金融统计机构公布的资料、公报、内参等 物业管理协会和机关团队公布的资料 二手信息 研究结构提供的资料 广告代理商、电视、报纸、杂志等媒体发布的信息 公共图书馆储藏以及提供的关于物业市场的资料 1．容易收集且成本较低 2．时效性、准确性和可靠性都比较差 第6条 筛选信息、确定项目拓展目标。 1．市场拓展专员对收集到的项目信息按照准确、实效、可靠的原则进行分析、筛选、汇总后，上报市场拓展主管。 2．确定项目拓展目标。市场拓展主管对市场拓展专员汇总的项目信息进行分析，考虑其是否符合公司市场拓展目标，并考虑合作的可能性；确定市场拓展目标项目后，将其上报部门经理审批。 第7条 市场拓展主管在项目审批通过后安排部门训练有素的市场拓展业务人员对拓展项目有关情况进行详细调查，具体调查对象与调查内容如下表所示。 调查对象与调查内容一览表 调查对象 政府开发商 开发商 房地产开发商 调查内容 各地区政府对物业管理的重视程度和诚信度，是否有地方保护主义思想，是否存在暗箱操作 资质和资历、开发项目数量、项目质量、品牌知名度等 位置、价格、配套、项目质量、交通状况、诚实规划、项目规模、物业项目 朝向、外观、室内装饰、环保状况、户型设计、销售情况、停车位数量、物业管理 业户 收入水平、文化水平、安全需求、环境需求、服务需求、精神需求、物业保值 从事物业管理的时间、管理规模、管理物业的结构类型、专业化程度、综合因素 （续） 第8条 制订项目方案、标书。 在市场拓展部经理的指导与监督下，市场拓展主管组建投标决策小组，挑选项目方案，指定项目负责人和标书编写人员。标书中的管理方案一般包括5方面：管理方式、管理体制、管理方法、管理机构设置和管理费用的收支预算方案。 第9条 投标答辩。 1．项目负责人在招标答辩前，应做如下准备工作。 （1）分析评委可能提出的问题，并对日常管理工作流程、企业人力资源管理、目标项目概况、管理经费测算和承诺指标类的问题作出合理解释。 （2）进行模拟练习。 29 / 109

竞争对手 （3）了解竞争对手动态。 （4）拟定答辩提纲。 2．项目负责人根据现场答辩流程进行人员组织、安排，并对突发状况进行稳妥性处理。 第10条 接待项目考察人员。 1．公司成为中标候选方后，部门经理应与相关部门经理进行沟通，做好招标方考察前的准备工作。市场拓展专员制定项目考察接待有关事项，并告知相关部门，以便招标方暗访考察时能给其留下良好的 …… 此处隐藏：1802字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……