项目履约管理手册定稿1[1][1].19(1)(10)

73．移交时有哪些注意事项？

工程通过竣工验收程序,承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。承包人应认真填写〈工程移交纪录表〉， 填表时应注意，第一，凡所承包的工程有水、电、煤气、通讯、消防、控制阀门或开关、计量器、各种锁匙的必须全部交出，否则只填写工程概况或数量。第二，移交包括竣工图、竣工验收资料。第三，移交表一式五份，交出单位、接收单位、发包人项目部、预算部、监理公司各留一份。

如果工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用，发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。项目部应当主动搜集发包人实际投入使用的证据。

74．建设工程未经竣工验收, 业主擅自使用后, 又以质量问题为由主张权利的, 应该支持吗?

施工合同司法解释第13条规定: 建设工程未经竣工验收, 发包人擅自使用后, 又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的, 不予支持; 但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任.

现实中, 很多业主因为急于营业等等原因没有验收就进驻使用, 之后又提出诸多质量问题从而产生纠纷, 对此施工方可以利用法律来维护自己的权益. 但施工方之前要注意收集业主方擅自使用和工程交付的证据。

那么怎样获取这方面的证据呢？在正常情况下，工程项目竣工验收合格后，施工方应该与业主进行工程交接，这需要一个正规的书面的交接手续，例如工程移交单、钥匙移交证明等。但是在实际操作中，往往有些业主会在施工方还没有全部结束工程或未经过验收就擅自使用该部分工程，这对于施工方来说是一个规避自己的风险、免除施工质量责任的契机，但是前提是要做好相关的取证:把业主实际使用的相关证据用书面或者影像资料等固定下来，具有法律效力的证据有以下几种：

一、移交钥匙的证明：包括在书面上的文字反映和签收记录，证人证言等； 二、业主实际使用的证明：例如营业场所的开业宣传、消费记录、现场影像以及开具的发票等；住宅的实际入住的影像资料、证人证言等；

三、营业场所或者小区保安和现场管理人员的更换等。

75．精装修项目，业主要求我方直接与小业主（购房者）进行验收，我方是否可以接受？

不可以。 首先，从法律层次来说，小业主并不是承包商与发包商先前签订的施工合同的相对人，我们与小业主无任何合同关系，承包商与小业主之间无任何权利义务关系，因此让承包商对小业主负责无任何法律依据；

其次，从责任划分来说，对于精装修项目在交付小业主验收时，并不仅仅是装修一部分，还有其他的土建单位、分包单位完成的质量，甚至还有发包方和建设方自己在设计、甲供材等问题。小业主验收不能通过，把这些责任都规避给承包商，显然是不合理的；

最后，从施工风险来说，承包商装饰的项目让小业主参加验收，往往难以做到十全十美，按施工合同完成的项目并不一定能让每一个小业主都满意，如果业主要求让小业主直接参与验收，对承包商的顺利通过验收、按时竣工、及时足额

履约管理知识百问- 46 -

拿到工程款等都存在极大的风险。

目前部分地方政府在地方法规中规定“住宅工程质量分户验收”，验收完毕后才会出具整个工程质量竣工验收记录，整体工程竣工验收后开发商才能向小业主交房。因此地方规定分户验收是由原来的建设单位组织施工单位、监理、设计单位抽样验收后出具整个工程竣工验收证明变为对住宅进行逐户验收后出具整体竣工验收证明，如验收不通过，开发商可要求施工单位进行整改直至合格为止，在这个过程中不需要小业主参与。而整体验收通过后开发商向小业主交房时，施工单位不需要参与，如有质量问题应作为保修期的维修工作。

76．工程已快完工，但进度款根据合同约定尚未拿足时应该如何应对？

根据我国《合同法》以及建筑施工合同（99-0201）示范文本的内容，发包方迟延支付工程价款，施工方可以进行催告，在合理的催告期限满后，发包方无正当理由仍然拒绝支付工程款的，施工方可以采取暂缓施工、暂停施工、甚至可以考虑解除该项施工合同，并向对方主张违约责任。在此需要提醒注意的是，当发包方或业主拒绝按约支付工程进度款，我们作为施工方要严格的按照具体的合同相关约定处理，切不可笼统地生搬硬套。

77．竣工验收报告和竣工验收证明是一回事吗?

实践中,有的项目人员会认为竣工验收证明就是竣工报告, 这种错误的理解往往意味着风险和损失。竣工验收报告是指项目竣工后向发包人递交的申请竣工验收的报告,如果将来验收合格，递交竣工报告之日即为实际工程竣工之日,所以递交竣工报告的时间直接影响到了竣工时间的确定。项目部递交竣工报告一定要及时，并有书面证据。如果工期敏感，情况允许的话，有时甚至可尝试将竣工日期写提前，或者在具备基本完工条件时即提交竣工报告，以减少工期罚款的风险。

竣工验收证明是指发包人在收到施工方递交的竣工报告后，根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准，组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收通过后所出具的合格证明。

有时，项目经理往往比较重视竣工验收证明，而忽视竣工报告递送的及时性和有效性，这样如果碰到发包人拖延验收的情况，就非常被动。如果施工方已经提交竣工验收报告，则以施工方提交验收报告之日为竣工日期。所以竣工验收报告的递交有着非常重要的意义。

第十三章 结算审价

78、什么才是完整的送审资料？

送审资料直接关系到审计的质量和时间. 在实践中, 往往因为施工方递交的竣工结算文件不够完整, 发包人就抓住这一把柄,进行扯皮，拖延审计.

承包人在整理递交送审资料时,一定要查看合同或补充协议是否对送审资料有约定, 如有, 应遵照规定。送审的资料应能反映出工程的总造价，通常包括以下内容：

(1)招投标文件有关资料

(2)施工总、分包合同、补充合同或施工协议书 (3)工程竣工图纸

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(4)设计变更图纸、设计变更签证单 (5)施工组织设计

(6)施工过程中双方的签证资料

(7)工程预（结）算书（加盖编制单位公章、预算员签章） (8)甲供材签单 (9)主要材料分析表

(10)主要材料差价的证明材料 (11)工程形象进度月报表

(12)建设单位预付工程款、垫付款明细表 (13)其他相关资料

其中，我们要注意：招标投标文件包括招标文件、招投标书、答疑纪要和中标通知书，应当和建筑商送审的总造价一致。主要是：

I.施工总、分包合同、补充合同或施工协议书和会议纪要等其他协议应当和建筑商送审的总造价相一致。

II.工程竣工图纸。工程总造价的计算依据必须是工程的竣工图纸，且竣工图上应盖有建筑商的竣工图章。

III.设计变更图纸、设计变更签证单应当齐全，而且和总造价一致。 IV.工程预（结）算书（加盖编制单位公章、预算员签章）。工程的决算书必须加盖建筑商的公章和预算员签章。避免因效力问题给发包人抓住把柄。

79．通常工程竣工结算遵循哪些程序？

根据《建设工程施工合同》（GF－1999－0201）第33条及建设部、财政部联合颁发的《建设工程价款结算暂行办法》（以下简称“办法”）的相关规定，工程完工并竣工 …… 此处隐藏：4757字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……